李士博社区商业的新触点

李士博:社区商业的新触点

4月21日，优铺商学院第8届中国商旅文地产落地实操合作峰会在河北云瑧世纪大酒店持续进行中，李士博作为特邀嘉宾出席会议并带来《房地产的资金运营模式》的精彩演讲

李士博

以下是李士博分享全文：

谢谢大家今天是第一次参加优铺商学院的分享活动，也很荣幸我今天要分享的是社区商业的数据，包括规划、要求

我准备了两个分享案例第一，社区商业的新触点第二，关于最新商业社区的研究

市场上社区商业或者主流商业的“坑”在哪现在市场上有很多坑，很多地产商老板、运营经理、招商经理都不清楚，往往被表面数字化的公式蒙蔽导致后期运营、后期招商，甚至两三年以后出现爆雷的现象所以我们实操时一定要多看、多算，在各种成本叠加的情况下算出你最终的利润

首先，我分享的是社区商业新触点有一组我从最新机构得到的数据，2017年5万以下的商业数量占比22.16%，这个数据基本符合常规逻辑第一，我们现在拿到土地经营指标商业配比是10%、20%，根据不同区域的比例，推算下来这个比例比较详实，所以这块至少占到1/5比例中国购物中心产业资讯主任郭增利主任认为，目前大体量购物中心占比更重，但随着消费者消费习惯的转变，5万平以下的小型社区购物中心将超越大体谅购物中心成为未来发展重点比如说我们去万象城、新百、北国或者前几年新秀万达，往往是周六日或者下班以后集中去消费的地方但是我们日常消费频率最高的地方还是周边的社区商业衣食住行比较密集的还是社区商业提供的服务

2030年城市化率将达到66%-67%，预计未来每年将有1200万-1400万人口进入城市，中国将形成两万个以上的新社区这代表着所有新建住宅项目社区要生活配套，满足日常生活需求，二是产生商业价值，这是两点必备要求

国外社区商业模式显示，在人均GDP超过3000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例可达60%我们每个人都有支付宝、，它可以看到你的台帐，你可以看看明细里面，周边社区商业消费的比例多、次数多，还是在大型购物中心购物的次数多，你就知道这60%的来历在哪目前国内社区商业也近占社会商业支出的6%

一二线城市社区商业发展已经逐渐成熟不管商业价格还是住宅价格会有什么情况呢住宅价格越核心价格越高，商业价格越是商圈化我们这有环线住宅均价，还有碎片化区域均价商业不会因位置不同而出现价格差，而是由商圈形成它的价值

优铺商旅地产联销中心总经理郭瑞林为李士博颁发客座教授证书

传统竞争环境下国内社区商业演变进程社区商业1.0，以住宅底商为主，大部分开发企业基本以销售为主主要是日用百货、餐饮等商业社区也是需要规划的，不要当成赠送品，要么在一二层设计一些商铺，或者在边边角角加一些也可以可能做销售出身的会觉得，卖出去就卖出去了，尾巴是让后边的人踩的但是作为老板，作为整盘的操作者，把利润结算点算好，或者身价一个亿都在沿街商铺上，对社区商业做出研究社区商业1.1，开始出现一些有立面、园林衬托的风情化商业街、休闲服务类业态

社区商业2.0，独立商业街，形成商业氛围的聚合度，开始有业态规划之前没有业态规划，就是理发、干洗店、甚至超市，现在有业态规划之后，有美食一条街现在都在做规划，做亮点，找社区的唯一性，业态的唯一性，就是聚合业态

社区商业3.0，集中式的邻里中心与商业街结合，形社区商业成对外辐射力更强的配套中心，品类更全，零售品牌更强现在各大电商也在做社区商业的布局，包括苏宁小店什么的

，他们不像36524，36524做的常规的社区便利店，现在更多的已经延伸到了更多的家政服变务，包括58到家的精选凡是中高端小区最大的矛盾是业主和物业花那么多钱物业费服务不是那么好，还不如在外边花个钱，无论维修，还是保洁，都能称心如意

20年社区的商业发展，体现市场化下社区商业较强的自我更新能力，随社会发展，地产竞争加剧，倒逼社区商业开发运营者进入全新思考维度现在住宅底商量大，每年21万亿的开发量中有1/5是社区商业，所以它的量非常大主题街区少量，代表项目就是鹭岛国际步行街我们称石家庄为国际庄大部分属于自嘲，因为比较土嘛，所以说国际庄，是个反话我们现在调研的项目比较多，不管是北京还是唐山、天津，还包括济南、太原、郑州等，可以发现无论是商业项目或者社区商业项目，石家庄做的最差，商业氛围做的最乱

住宅开发商背景很多开发商就是重住宅、轻商业商业相对比较难，回钱慢、招商难，都不愿意动最主要的是因为这个行业的从业人群少石家庄商业人才也是非常少的，而且能做的不错的商业项目或者案例也是就那么几个佼佼者，以至于现在在石家庄社区商业仍然在普通的层级，还是有重住宅、轻商业的概念

在2016年之前，大家知道石家庄没有几个Top20的开发商，现在别说Top20，Top40、Top50都来石家庄，他们也是重住宅、轻商业对于社区商业不是咱们说的本土企业或者中小企业，大企业也是这样，因为回来钱以后谁还投入啊，但是坑了老百姓

销售变现为主，就是自持运营，面积业态难匹配社区商业以销售为主，供销存主要集中在50平以下小面积易去化的产品，更多中大面积业态品牌需求难以满足但是我们说的主力店对面积的需求非常苛刻，不能让50平米的开一个像样的餐馆规划的时候，千万不能听销售的，如果你的老总是销售出身，或者看班子决策会的时候，说这个划的小一点，铺子奇形怪状的样子多一点，就是把总价控制到最低如果市场好，你的铺子不愁卖，很多人愿意用最低的钱去撬动商业杠杆但是运营起来就发现非常难，哪怕租给一个普通的烟酒店，对里面的面积、陈列、格局都有要求，面积小不一定租出去建筑规划不合理

重销售轻运营，未针对业态规划进行思考，出现无烟道、进深过长、柱密集、门头遮挡、动线不合理等建筑规划问题，使得餐饮及娱乐业态难以使用

所以现在第一就是是做什么做体验商业街第二做美食商业街，或者做娱乐商业街，这些是线下能够体现，线上无法代替的东西我们做项目立项时或者现存商业时，不要把它忽略掉把住宅都先卖了，最后商业只能打折卖了现在为什么很多成熟社区还有大量库存的社区商业就是因为当时难卖，卖不出去，标的价很高，最后卖不出去招商、运营、后期销售都非常顺利在长江以南，包括成都、长沙，这种社区独立商业非常常见，甚至说两个楼之间做一个单独的步行街也很好，很少见北方地区四围都做一个商业圈临主路好卖，临辅路不好卖，对过是幼儿园的好卖，所以我们做商业时一定要多参考现在的商业趋势

同时，还有一个难点就是设计院我们接触了很多设计院，他们对社区商业也没有什么概念，更多的是你要求我怎么做就怎么做前期定位时一定要分工，这是你后期的利润，而不是作为“到最后再说”的概念现在市场对社区商业挑剔性很强，不管是个人租户还是品牌租户，哪怕你现在要变现，最后都是你的加分项比如我是两万块钱卖的，现在租金3.5到4元之间，拿出5年的合同都没问题，所以社区商业作为商业链条里面其中一点是要关注的

业态品牌，这里面包括同质化、去零售、品牌化、同质化，现有社区商业不仅建筑外观相近，业态规划也呈现同质化，均以传统的餐饮、娱乐、生活服务业态为主去零售，受电商冲击，服饰零售业态占比减少，体验型业态以及儿童相关的娱乐、培训业态有所增加品牌化，目前社区商业以个体经营为主，产品及服务质量较低，但伴随成都消费市场升级以及品牌经营拓展，社区商业业态正朝连锁品牌化发展

高空置石家庄现有的已经交房两年以上的商业的空置率很高，甚至沿着中山路沿线和裕华路沿线的，空置率也很大很多人不愿意碰一是变现周期长，二是招商周期长，三是运营的相关事情比较多，最凸显的是钱少事多，挣的不是快钱房地产行业，不管做地产销售还是商业销售，代理公司还是外包公司，都是一次性买卖但是招商运营没有三五年研究和操盘这个项目，基本上就是胡说养铺还需要两到三年所以通过一年的时间来做，只能是“表面活着”社区商业和正常的普通的中小型购物中心不是那么容易做的在这个行业里需要真真实实扎下来

小资本追求点状利益、市场缺乏有需引导

社区消费习惯不断更迭，促使社区商业发展成为区域中心

社区商业是增加公共社交的机会点、氛围和谐的稳定剂社区的会所，承载聚会加待客的功能社区的餐厅，区域餐饮最重要需求的提供者，社区的课堂，生活品质提升、正价值观转递的能量载体社区的管家，区域生活提供最便利的服务社区的博物馆，区域群体创作交流与视野拓展的窗口社区的安全员，增加公共接触点，稳固人群关系，增强区域安全

认清商业角色——人的生活场所商业是人的生活的一部分，因此社区商业对消费者进行描摹从而发现和体现价值

我今天的分享就到这里，谢谢大家