央行与银监会联合发布公租房贷款难解困

[导读]央行与银监会联合发布《通知》，明确表示银行业各机构要对符合商业贷款要求或有本级政府安排还款的公租房项目予以支持其中，同一城市只能有一家平台公司承贷，县市级城市的公租房项目融资将由省级平台统一借款

8月5日，央行与银监会联合发布《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（下称《通知》），明确表示银行业各机构要对符合商业贷款要求或有本级政府安排还款的公租房项目予以支持其中，同一城市只能有一家平台公司承贷，县市级城市的公租房项目融资将由省级平台统一借款

“这是有积极指导意义的之前大家都不理会公租房，也不知道监管层的意思，现在规定了哪些可以碰，最起码大家可以坐下来谈了”中行总行信贷人士认为

不过，“政策归政策”，“平台认定、国土资源部公租房合规认定等问题都需要进一步解决，我们现在没有收到任何通知，并且要实现政府兜底还款也很困难且有限，顶多只能做承诺”某直辖市保障房平台公司财务部长表示，这种积极指导依然难以化作有效的项目资金供应

类似的观点也从多位受访的银行从业人士处得到证实，一位股份制银行的地产业务负责人坦言，“考虑到综合收益以及其他谈判条件，总会有银行愿意参与，但在公租房还款保障等风险还需进一步明确时，总体来说，商业化运作的银行很难有兴趣，基准利率都很难，更不要说9折”

谨慎搭桥

作为保障房建设最难啃的一块骨头，尽管政策层一路呼吁，但由于回款时间长、盈利模式不明晰、退出无保障等多方面原因，各路资金，包括商业银行信贷一直对公租房望而却步上述股份制银行人士更是直言：“上半年累计新增的900亿元保障房贷款中，公租房项目寥寥无几”

但时至攻坚，在《通知》所表露的监管意愿中，银行业的各金融机构成为了公租房建设攻坚战役的“志愿军”

根据《通知》，凡是“实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的”政府投资建设的公租房项目，各银行应按照风控监管要求，直接发放贷款给予支持；不符合商业贷款条件的，则在本级或省级政府做出还款安排后，银行可酌情放款贷款项目须满足20%的资本金比例，期限原则上不超过15年，最低可享基准利率9折优惠

“从要求上可以看出，央行与银监会是在希望与各级政府达成一种妥协，在政府保证还款来源后，用时间换空间，银行资金有条件进入”上述中行总行人士认为

“15年的期限上限要求很平常，目前的对公贷款中，几乎全都不超15年，并且只有少数的项目才会超过10年；利率方面，除了零售业务中的个人住房按揭贷款有利率上浮要求，其他的业务在描述方面依然是最低可享基准利率9折待遇”上述股份制银行负责人表示

这并不代表政策层在搭桥过程中，对清理地方债务以来的平台信贷，尤其是公租房信贷的风控有所放松实际上，在通知的相关要求中，央行与银监会对银行信贷准入标准以及还款要求上依然表现出谨慎

为了控制信贷风险，央行将不符合商业贷款条件的公租房项目，按照所在区域的行政级别划分为两大类

一类是直辖市、计划单列市、省会城市的政府投资公租房项目要获得信贷支持，必须满足两个必要不充分条件：即同一城市，只能有一家融资平台公司对公租房项目承贷；且偿付能力不足部分，由本级政府统筹安排还款

另一类是地级市政府投资建设的公租房项目此类项目的借款不设县级公租房承贷平台，将由省级政府安排还款来源后，通过制定的省级平台统一借款

“‘一市一平台’是为了防止多头授信；取消县级平台，则是为了避开风险高发地，利用省级政府统筹增信”上述股份制银行负责人分析

为了避免违约风险对银行体系的冲击，《通知》同时要求银行对公租房平台实行名单制管理，加强动态监测，并提倡对符合条件的平台进行银团贷款

除此之外，在项目还款方式上，《通知》更是明确，项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清；倘若项目改变租赁关系，所获得资金应首先用于归还贷款少量多次的还款安排，也被业内看作是监管部门要求银行对项目风险实现动态监测，紧盯潜在的还款风险

难解资金困境

政策层的搭桥能否改变此前各银行对公租房贷款的退避三舍

“应该说还是有积极指导意义的”上述中行总行人士表示，“之前是无法可依，再加上风险大，大家都不愿意碰现在有法可依了，对于符合条件的平台，现在大家最起码有了坐在一起谈谈的机会”

上述股份制银行负责人也认为，总会有少数银行愿意参与“这涉及到各银行如何算账、如何权衡尽管项目贷款盈利少，但却有综合收益，比如项目的结算以及后期运营的租金管理等此外，也有会与地方政府谈判的其他受益条件”但“政策归政策”，涉及自身，该负责人表示截至目前该行并没涉及公租房项目的贷款

而在更多采访的资金供需双方的实操人士眼中，无论是公租房承建方还是银行从业者，均认为仅仅依靠《通知》，很难改善公租房的缺钱现状

“关键是，央行所规定的贷款涉及到公租房资质认定、公租房承贷平台认定以及政府兜底还款等多个前提条件，这些地方政府很难快速解决”上述保障房平台公司财务部长表示

一家参建公租房的上市公司人士曾向本报表示，由于政府资金不足，有相当部分的公租房都是由企业建设的，其中很多项目都涉及到土地性质不规范问题

“目前还没有结果出来，到底哪些公租房项目才有资格进入平台融资，还需要各地政府进一步厘清”上述保障房平台公司财务部长称

平台的认定同样需要时间“到底是由一般企业性质的公司充当，还是由政府性质的平台充当”尽管上述财务部长所在的保障房公司承建了直辖市主城区绝大部分的公租房项目，但新城区的公租房承建任务在政府安排上却另有旁落，而根据银监会的“一市一平台”原则，是二选一，还是另有安排，尚不得而知

考虑到多方的困难，某省级融资平台人士仍将公租房的融资支持寄希望于银行信贷的松动，“要看银监会与银行的进一步沟通以及支持力度”

但这在银行从业人士方面得到的反馈却是截然相反有相当部分的银行近乎默契地认为，表面上，监管层鼓励公租房贷款，但实际上仍是反对为高风险的公租房买单，而上述保障房参建公司所面临的种种问题，恰恰暗中了各银行退出风险的疑虑

“公租房的运作机制相比其他保障房要复杂得多，新建平台中的融资项目也很难保证没有鱼目混珠；还款来源也还需要有进一步的细节与措施进行保障”上述股份制银行负责人认为，已经市场化运作的商业银行，在下半年仍将难以对公租房贷款敞开

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