面积透明度不高引纠纷建议按套内面积计算

[导读]“买过房子的人都有一个疑惑，占去房屋面积一定比例的公摊面积，到底都摊在哪些地方，又是如何计算出来的”近日，由民革江西省委会提交的一份《关于修改完善房屋销售面积计算办法的建议》提案，建议实行按套内使用面积计算的方法，再度引发热议

“买过房子的人都有一个疑惑，占去房屋面积一定比例的公摊面积，到底都摊在哪些地方，又是如何计算出来的”近日，由民革江西省委会提交的一份《关于修改完善房屋销售面积计算办法的建议》提案，建议实行按套内使用面积计算的方法，再度引发热议

提案建议修订《江西省房屋登记管理条例》及“房屋销售测量办法”等法规制度明确对房屋销售按建筑面积（包括公摊面积）计算办法进行修改，试行按套内面积计算的办法同时强制实行房屋面积信息公示制，强化第三方对测量面积的审核和监管，实行“问责制”

公摊面积不能一直是糊涂账

“建议房屋面积按套内面积计算，这并不是我们几个人的想法，而是广大消费者的心声”这份提案是由民革江西省委会召集了五六名专家、学者组成的调研组，历时11个月调研完成的

作为最先关注到房屋面积计算问题的民革江西省委会专职副主委陈春平，她的思考也来源于朋友购房的烦恼，“公摊面积不能一直是一笔糊涂账，希望政府可以规范房屋销售面积计算方法”

《关于修改完善房屋销售面积计算办法的建议》提案建议，随着广大民众对房屋销售市场规范意识的逐步提升以及社会对信息公开、公平交易的积极关注，现行的商品房按建筑面积销售房屋的计算办法日益显露其弊端，修改“房屋测量规范”，实行以套内净面积计算销售，是未来商品房销售的发展趋势

陈春平等人认为，实行按套内使用面积计算的方法，有利于科学合理测量计算房屋销售面积，便于购房者核实面积，使房屋买卖双方相关信息对称，促进房地产市场可持续发展；有利于保障购房者的合法权益，即买即量，面积直观明确，买得放心

面积透明度不高频频引发纠纷

据了解，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成江西现行的商品房销售面积计算就是按照建筑面积计算，即房屋销售面积包括套内面积和公摊面积组成

“我们发现现行商品房销售面积计算存在着诸多问题”调研组牵头人许小欢参与了全程的调研，他说通过走访购房者、楼盘发现，房屋面积公开透明度不高，频频引发买卖双方矛盾和纠纷一套房实际究竟有多少建筑面积、使用面积、公摊面积，购房者既不知情，也难以核准

“南昌市仅2011年，就因公摊建筑面积不实引发矛盾和纠纷达20多起”陈春平说

一旦发生矛盾纠纷，购房者要举证房屋面积“缩水”的代价还不小从长期从事专业验房行业工作者处获悉，公摊面积的测量涉及因素太多，非专业人员无法测绘出准确数据如果需要获得法律认可的准确数据，业主就要自己掏不菲的费用请专业测绘队重新测量

“另外，更让人担忧的则是利用建筑面积 ，容易滋生利益链群体腐败”许小欢说，由于建筑面积尤其是公摊面积计算的项目、数据等信息没有详细具体的披露，不公开透明，加上审核监管不到位，容易造成开发商与测量人员之间暗箱操作，扩大建筑面积，牟取不义之财

建议试行按套内面积计算

看到，在这份提案中，委员建议实行按套内使用面积计算的方法，首要措施就是修订“江西省房屋登记管理条例”及“房屋销售测量办法”等法规制度明确对房屋销售按建筑面积（包括公摊面积）计算办法进行修改，试行按套内面积计算的办法同时，如规定容积率等一样，对无偿公摊面积率和无偿公摊设施规定

“目前，北京、广东、湖南、重庆等一些地区已试行这种办法，效果良好”据许小欢介绍，调研期间，他们还对部分已试行按套内面积计算的办法的城市的购房者和开发商进行了调查采访，都没有收到 的评论，多数城市都是按照“新房新办法，老房老办法”来推广此项措施

之前，也曾试图就此问题采访省住建厅，但被以“敏感话题”婉拒在江西试行按套内面积计算办法是否可行又走访了开发商与部分购房者

一位资深房地产行业人士表示，从开发商的角度来看，以“套内面积”计价，透明度高，很难在“公摊面积”上做文章若江西试行新规“按套内面积计算”，他们公司也不会有异议不过，原本公摊部分的成本势必要加进房价当中，以平衡开发商利润

对于多数购房者而言，更倾向按套内面积计算他们普遍认为，如此一来，就算房价略高，但至少不会被“不明不白”的公摊面积弄得吃了亏也不自知

江西中矗律师事务所律师肖卓孝曾处理过“公摊面积不实”纠纷，他认为，从购买者来讲，套内面积应当是购房合同的核心标的，如果核心标的不明确，自然就容易引发纠纷若以套内面积来计算价格，合同履行歧义就更少，相对更明确了

规范信息公示监督机制不可少

除此之外，提案中还提到，试行按套内面积计算的办法的同时，要强制实行房屋面积信息公示制加强房屋测量规范的操作，建立完整准确的档案信息系统同时，强化第三方对测量面积的审核和监管，实行“问责制”

许小欢介绍，他们在与政府有关部门沟通过程中也提出了具体的措施，要求房地产行业对房屋面积，计算依据、标准及方法等信息与测绘报告等，必须要在开发商售房时予以规范公示，并标明测量、审核、监管单位及经办人员信息

同时，建立健全政府站，上公示上述信息，为购房者提供咨询服务信息平台和窗口此外，要求在签订售房合同前进行现场房屋面积测量并进行公证，在售房合同等各类有关该房屋的证明件中详细准确记载信息

“我们的这些建议得到了政府部门的肯定，但他们又表示这需要一个过程”许小欢说，如果在其他城市试行结果证明可行，那么江西试行按套内面积计算也应该不会很难他认为，这项惠及民众切身利益和社会民生问题的改革，必须得到主管部门的重视才能得以顺利推进

对此，肖卓孝建议增加“房屋面积计算异议期限”在案例操作中，房屋面积的缩水问题，往往因为房屋测量是一种具体的行政行为，这也导致民事的审判有时也无能为力

“很多案例中，当业主提交第三方测量机构的数据来证明房屋面积时，开发商拿出房管部门的测量数据来说话”肖卓孝认为，在建立起明确的计算标准和科学的方法，把有关部门对房屋测量作为一种行政指导，或者至少让在消费者购房后一段期限或未办理登记的情况下是一种行政指导，不给其具有行政上的确定力，让法院在面对第三方测量机构测量结果时不再尴尬[爱房讯]

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