上海自贸区工业用地占80可转商办用地

[导读]在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人，可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地不过需要通过相关部门的审批，并且补缴土地出让金

导读：近来，机构观察上海自贸区发现一个现象，最近不断有租赁园区物业的生产型企业找上门来寻求做外迁业务这与“自贸区大部分土地性质为工业用地，土地性质转变不可避免”有些许关系

近日，据上海自贸区管委会规划土地咨询处消息，在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人，可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地不过需要通过相关部门的审批，并且补缴土地出让金

与此同时，世邦魏理仕华东区工业及物流服务部董事罗瑾发现一个现象，最近不断有租赁园区物业的生产型企业找上门来寻求做外迁业务，“这些企业收到业主通知说目前正在承租的片区的土地要重新做规划，到期就不再续签了”这与此前业内传出“上海自贸区内大部分土地性质为工业用地，土地性质转变不可避免”不无关系

自贸区工业用地占约80%德佑地产研究总监陆骑麟表示，自贸区设立后，如此大比重的工业用地与自贸区的规划存在较大冲突自贸区管委会提出将部分工业用地流转为商业用地，这种流转一旦实施，将引发自贸区土地的转让热潮，而区内原有的工业设施可能会迁徙至其他区域

外高桥的动作可见一斑作为上海自贸区开发主体之一的外高桥，8月30日公布的定增预案显示，27亿元的募集资金将用于自由贸易试验区一期30个物流仓储、厂房研发、贸易服务项目的开发，用以建设跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、高端现代服务业平台和功能性贸易平台其中，跨国公司地区总部平台中的四个项目，除卡尔蔡司项目外，均为仓库用地“这或许意味着相关的三宗子项目所用土地需要转变性质”海通证券一位分析师指出

但DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，用土地转性这个方式增加商办用地面积，只是短期平衡的工具，长期而言，对工业用地的地价和租金不会有大起大落的影响

克而瑞研究总监薛建雄表示，自贸区目前工业地占比太高，住宅比率过低，商、办也相对不足自贸区开发主体现在收储，是出于对土地出让实现最大值考虑自贸区物流地产将会朝更高端、高周转转型，带来仓储物业升级改造和租金飙升“上海工业产品升级、消费增长，向电商转型，是带来仓储需求向高端化、高周转货物转型的主要原因”薛建雄称

另外，发现，房企对自贸区商办用地比较青睐，也在主动增持上个月的最后一天，绿地香港在上海浦东新区合庆集镇拿下2宗商办用地，正是瞄准了上海自贸区周边的商办需求

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