中国房地产是人类经济史上最复杂的问题

[导读]经济学家谢国忠，早在 2005 年就预测中国房地产会崩盘但从他预言以来中国房地产一直在上涨，直到 2013 年左右谢国忠退出江湖，基本不敢再预言

要想对房地产做出判断，政府说什么或者出什么政策，这些都不重要重要的是要搞清楚中国房价过去十几年涨的逻辑是什么这些逻辑未来会不会改变这远比研究政府出什么新政重要的多

对于中国这场长达十几年的房地产大牛市， 泡沫论不绝于耳，但是预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务，同样，预测房价涨不涨也是一个需要深思的问题诚如美国学者 Pieter Bottelier 所说：“任何对中国问题说出肯定的话的人，脑袋都有问题”

经济学家谢国忠，早在 2005 年就预测中国房地产会崩盘但从他预言以来中国房地产一直在上涨，直到 2013 年左右谢国忠退出江湖，基本不敢再预言

2015 年初，全国房价都在跌，谢国忠觉得历史性的机会来了，又勇敢地站出来说这一次房价一定会跌结果后来全国房价暴涨，谢国忠这样一个非常有地位的经济学家，为什么对房地产的预测会这么的离谱因为，他低估了中国房地产的复杂性

中国的房地产是人类经济历史上最复杂的经济问题，谁能把它解决了，那绝对可以获得诺贝尔经济学奖

那究竟是什么在影响着中国房地产的上涨

影响因素一：钱一定要找到出口，能够圈住钱的池子就是房地产

大师弗里德曼说的深刻：价格是一种货币现象2009 年到 2015 年之间，中国信贷平均每年增长 20% 左右，大大高于名义 GDP 增长率

截止 2016 年末，中国 M2 和 GDP 分别为 22 万亿美元和 11.7 万亿美元，而美国的 M2 和 GDP 分别为 13 万亿美元和 18 万亿美元

换言之，中国的 GDP 只有美国的 2/3，但中国的货币量却相当于美国的 1.7 倍

同时，中国又采取了严格的外汇管制问题是，钱是不会永远睡觉的，钱一定要找到出处，那这些超发的货币流向哪里

投资选择无非是楼市、股市和商品市场而当钱都冲向商品市场，就会造成严重的通货膨胀，社会要乱的一方面发这么多钱，一方面又担心社会稳定，最终发现能够圈住钱的池子就是房地产

影响因素二：中国房地产绑架中国经济增长及地方财政

国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢卖地有收入”这是理解房价上涨的关键因素

中国房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃；同时，政府仍然有强大的能力去刺激楼市

如，2015 年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨

影响因素三：房贷支撑银行金融体系，房价下跌，银行将无法承受

2016 年中国工、农、中、建四大银行新增贷款 50% 流入房地产，居民财产当中 2/3 是房地产，房地产已经是中国金融体系当中最重要的一环同时，现在很多企业融资、个人融资用什么最大抵押品就是房地产如果房价大跌，银行将无法承受

中国房地产多年屹立不倒，背后是货币超发、土地财政、金融体系等诸多因素所致，进而形成“房价不会跌”的社会预期理解中国房地产市场最主要是理解它的深层逻辑，而不仅仅是单独看政府出台的政策

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