二三线楼市冷热不均差别化调控现端倪

[导读]今年，多数二线城市楼市成交量上涨明显，房价存在上涨压力随着政策预期的强烈和销售淡季的到来，年末的楼市将出现明显降温但在相当长的时间内，楼市形态分化的情况将不会改变，甚至可能出现加剧

今年，多数二线城市楼市成交量上涨明显，房价存在上涨压力由于市场形态存在差异，在最近的一轮房价上涨趋势中，不同城市的表现也有明显区别三四线城市的楼市整体表现平淡，成交量微幅提升，但去库存压力更大分析人士认为，二三线城市的楼市正在出现分化态势

为缓解库存压力，近期以来，温州、芜湖等地先后松绑“限购令”，且未被叫停；相比之下，南京、郑州等二线城市则先后出台收紧政策业内人士表示，在未来的楼市政策制定中，监管层将更加注重差别化的原则

年末楼市或明显降温

根据上海某房地产研究院日前发布的《9月份典型城市新建商品住宅成交报告》，今年9月份，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积为1734万平方米，环比增长10.4%，同比增长12.9%其中，纳入统计的一线城市同比增幅最大，为16.0%；二线城市同比增幅为15.3%；三线城市同比增幅为1.4%

上述统计还显示，9月份20个东部城市新建商品住宅成交面积为1125万平方米，环比增长19.5%，同比增长11.7%同期，5个中部城市的成交面积环比减少4.2%，5个西部城市的成交面积环比减少1.9%中西部城市的“金九”成色明显逊于东部城市，这种情况是今年以来楼市的一个缩影从各地统计的数据不难看出，今年以来二线城市楼市行情普遍向好，部分城市的成交量涨幅甚至超过一线城市；多数三四线城市则陷入去化困局，成交量和房价均出现滞涨现象进入10月，这种情况仍在持续

分析人士认为，无论从地区还是城市来看，房地产市场已经出现了越来越明显的差异化特征，这也使得不少房地产企业转变发展战略，开始向一二线城市回归

造成这种情况的原因，被认为与此前的供地情况有关据悉，除贵阳、武汉等个别城市之外，二线城市的供地规模普遍不大，从而造成当前的房屋市场出现供不应求的形势其中，杭州、南京、厦门等部分东部城市的房价涨幅直逼一线城市

相比之下，受土地财政的影响，多数三四线城市此前大规模供地，甚至凭空“造城”，使得如今的房屋市场出现供给压力由于无法实现产业聚焦，在不少三四线城市中，“空城”、“鬼城”的现象大量存在

多家机构的分析认为，随着政策预期的强烈和销售淡季的到来，年末的楼市将出现明显降温但在相当长的时间内，楼市形态分化的情况将不会改变，甚至可能出现加剧

“差别化”调控现端倪

由于市场形态存在差异，在最近的一轮房价上涨趋势中，不同城市的表现也有明显区别上海某房地产研究院根据国家统计局的数据得出，今年9月，全国70个大中城市中，一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨1.4%、0.7%、0.6%其中，四个一线城市的房价同比涨幅首次同时超过20%

在房价控制目标等指标的考核之下，各地的楼市政策也出现分化在二三线城市中，房价涨幅较大的南京和郑州分别出台微调政策，意图通过强化调控控制房价涨幅同期，温州和芜湖则放松限购政策，力图缓解供应压力值得注意的是，这两个城市松绑“限购令”的举措，并未被主管部门叫停

中国相关数据研究机构发布的报告称，今年第四季度，限购、限贷等行政手段在全国范围内继续，但不同城市可能出现差异其中，部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险与之相对的是，部分经济下行压力增大、房地产市场呈现低迷态势的地区，则会考虑在限购政策允许范围内做一定调整

当前，主管部门正在酝酿房地产调控长效机制，并可能在十八届三中全会之后逐渐推出分析人士认为，长效机制对于楼市调控的思路，将不再是“一刀切”，而选择根据不同城市的差异，进行差别化调控在具体操作上，倾向于在设定具体条款目标的基础上，采用窗口指导的形式进行调控

从目前的政策动向来看，这种方式已初现端倪9月下旬，国土部曾召开部分地区和城市房地产管理和调控座谈会，要求热点城市加大土地供应，平抑市场供需压力，并在土地供应环节制定长效化指标但对于温州、贵阳、鄂尔多斯等地，国土部则适当调减供地规模，从而减轻其去化压力

业内人士认为，从当前的市场情况来看，二线城市普遍存在的供不应求态势，以及广大三四线城市的供大于求压力，仍将在相当长一段时间内存在尽管未来政策给予地方政府更多的自主权，并进行差异化调整，但供需不均的态势能否真正改善，仍将取决于政策的具体执行情况

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