二手房交易活跃如何避免买卖风险

二手房交易活跃 如何避免买卖风险

从济南市住房保障和房产管理局站获悉，二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市 进行交易二...

从济南市住房保障和房产管理局站获悉，二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市 进行交易二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自 建房、经济适用房、限价房二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观

一、核实房东身份

二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人对买方而言，谁是真正的房东直接关系到与谁签约、向谁付款、由谁担责的问题买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生，大多与事先未核实房东身份有直接关系

核实房东可采用以下方法：

卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东

卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东

卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外

卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明

卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性

卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）

卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力

卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性

二、 核实房屋状况

由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免 因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：

房屋建筑状况如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等

房屋小区状况如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等

房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、等等

三、明确交易程序

二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续

1，签约 买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约、税费承担等等房屋中介公司为体现其居 间人身份，往往作为合同第三方由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两 份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方 务必注意的问题

2.付款 支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者分期付款两种方式前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋 转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式

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