泡沫与机会并存

在各大城市被不断涌入的地产项目挤满时，精明的投资机构是如何看待这一轮投资热潮的？他们是如何判断其中的风险和机会的？为此，《中国经营报》采访了永安信资本创始人乔志杰、新沃资本董事长朱灿和永正资本总裁王威。

《中国经营报》：DTZ戴德梁行最新研究表明，中国商业地产业将进入十年，其中城镇化与服务也将是两大助推剂。但是，我们也看到一些城市商业项目过多，许多住宅开发商也跻身商业地产投资。对于商业地产行业的前景，你们怎么看？

王威：行业整体判断是泡沫非常严重，商业地产的市场容量毕竟是有限的。从供求关系来看，总体供过于求，局部平衡，个别区域还存在机会。从需求端来看，商业地产主流是持有和租赁，散售只是一小部分。因为只有持有经营和日常的需求，与大的经济增长形势趋同，因此商业地产项目的价格不可能狂涨。

可见，需求与供应不能匹配。此时，商业项目会非生即死，要看具体项目和运营团队的专业性和运营能力。

乔志杰：其实地产具有投资属性，只不过以前过度关注住宅，现在投资商业地产只是回归而已。泡沫可能在个别城市存在，但很多三四线城市商业地产建设才刚刚开始。一个城市的发展需要商业地产业提升形象，在城镇化浪潮下商业地产投资热还会持续。

当然，对于快速上升的趋势也需要谨慎。需要说明的是，作为投资人来说，我们很少看行业的整体情况，主要看具体项目。没有夕阳的产业，只有夕阳的企业。

朱灿：我们认为，中国商业地产还不是太成熟，未来有更多的发展空间和机会。城镇化确实给商业地产带来了机会，商业地产作为基础设施之一，在一些城市会有很大发展。目前我们地产投资主要集中在商业和办公地产领域。

《中国经营报》：目前，市场上新增的房地产有很多，各家的玩法并不相同，但是大都追求20%以上的年化收益率，而商业地产项目通常需要两三年的培育才能进入稳定期。在这种压力下，你们各自的相关基金是怎样玩的？

乔志杰：商业地产永远存在一二级市场，无论是购物中心还是写字楼，都可能是散售，也可是整体转让。对于开发商来说，他只是把楼盖好，而持有商才会涉及到资产运营的问题。目前来看，在国内专门经营物业的生意还未形成一个行业，主要是由于金融工具不匹配。如果只靠租金支撑，税前能有12%的收益都算是很好的了。国外则有多种金融工具可用，比如上市的（房地产投资基金）等，而国内的商业地产资产经营的成分比较大。

我们主要会针对具体项目进行考察，考察的指标包括：公司的实力，资金状况；项目所在地城市的商业发展情况，以及项目周边的商业竞争状态等。从动工之前到运营阶段我们都可能投入，而进入的方式和阶段会因项目具体情况而有所不同，我们在全国有 0多只房地产基金，已投了不少项目，但同时我们也会追求合理安全的回报，退出方式可能是开发商回购，也可能是转让，周期有长有短，最长是 年。

朱灿：我们是从投资的角度来思考这个问题的。无论开发、持有资产还是运营等环节，我们都只是作为金融支持参与，不会自己操盘。作为投资来说，目的是为了赚钱，我们在产品设计上有一些新的考虑。比如房地产夹层基金，会针对不同的项目设计不同的结构性产品，当然包括股权、可转债和债权设计，这么做是为了投资的安全性和流动性。

对于持有资产来讲，最关键的是企业的经营能力，我们主要看这个团队的经营能力、品牌、地段和价格等。我们持有商业性地产是有目的的，包括与大型经营机构合作，以及为证券化做准备。投资年限在三五年之间，其实投资人要求年收益有8%~9%就可以了，并没有20%这么高的要求。

王威：国内的地产基金刚起步，还属于民间借贷性质。国内还没有凯德商用这么全产业链的平台公司，他们有长期资本的投资人，比如养老金，用这些基金去收购或开发一个商业地产，然后运营三五年稳定之后卖给上市公司或者REITs，实现退出。也就是说，凯德商用有一条完整的产业链，从开发到运营到退出平台打通了。目前中国还缺少这样的平台型公司，我们公司的目标就是希望打造一个中国版的凯德商用平台，当然是与公司、大的地产商等机构合作共同完成合计持有安硕信息8.47％总股本的汇添富基金并未踩上红线。

在房地产领域，我最看好的业态是购物中心。购物中心机会非常多，但同时运营难度也很大。城镇化趋势带来很多新的商业需求《经济参考报》在多地采访发现，同时一些老旧的、经营不良的商业中心也有更新换代的需求。这需要运营的企业有足够的能力，包括有足够长期的资本和很强的运营团队。

保险资金投资不动产将成为一种趋势

“未来五年，保险资金投资不动产将成为一种趋势。”戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛预测说。在保险公司投资人士看来，最受险资青睐的优质商业物业领域目前还没有明显风险，如一线城市的甲级写字楼远没有达到饱和的程度、租金仍有上涨空间。“险资成本比较低，整栋购进或者自主开发还会降低成本，除了自用还可租赁，这在未来的经营上都有很大的自主性。”