远洋天骄地漏
远洋天骄:中国*健康的房子,竟然藏在城中村!
嘉宾:戴玲梅
职位:远洋团体南方产品营造*总工程师、远洋天骄WELL负责人
公司:远洋集团
访谈:楼兰 / 万房地产研究院 研究员
编者案
如果说衣物是皮肤的*层延伸,那末,建筑就是皮肤的*层延伸。
建筑健康关系人的健康。国外评价建筑健康*负盛名的指标无疑是美国LEED。
而WELL标准作为后来者,犹如黑马。
2018年1月,广州远洋天骄成为中国首获WELL MF金级认证的项目。
刚刚,远洋天骄项目在吉隆坡举行的第九届世界城市论坛上,取得了『亚洲宜居住区奖』,再次受到国际关注。
在探访天骄项目时,的哥用不可思议的语气说,这块儿是天河区和白云区的交界处,相当于城中村,但是天骄的房子听说不错,卖的很贵。
那么,天骄WELL到底有何独特之处?
▲广州远洋天骄业态计划
2015,从LEED到WELL
Q:远洋从关注绿色建筑本身,转向以人为本的健康生活。2015,从LEED到WELL,产生了甚么,怎样的契机,让远洋成为WELL标准在国内的*引入者?毕竟,LEED是目前全球营销*、认可度*的认证标准。
A:天骄项目是远洋集团进驻广州的*个项目,也是远洋地产4个一线城市*进入的一个城市。所以,团体上下对这个项目是很重视的。
我们也是希望能做出一些特色出来。另外,远洋在健康建筑方面一直有这方面的追求。
机缘巧合,2015年初,我们的高层领导在一次国外活动上见到了WELL标准的创始人,他们谈的很投机。当时就决定引进到广州天骄项目。
当时,质疑声有很多,觉得我们能不能做出来是一个问题。而且,以后能不能通过严格的检测评审也是一个问题。很多客户也怀疑我们是否是在弄什么噱头,是不是就是为了房子好卖。
压力之下,我们觉得既然要做了,就一定要把这个事情做到*。
Q:相较于LEED,WELL到底有什么区别?
A:LEED出现的比较早,WELL出现比较晚,2013年才开始注册。
WELL*开始设定的是办公标准。远洋天骄是一个大体量的住宅项目。我们注册WELL时,WELL的住宅标准还没出来。
LEED的关注点主要是绿色建筑,关注建筑和环境的关系。通过绿色能源的应用,将它对环境的不利影响减到*,同时改善大环境。目的也是为了人生活的更好。
而WELL的切入点就是人。在目前环境不友好的情况下,如果我们只是考虑建筑节能,可能人的生活健康方面会有一些影响。
比如,LEED对使用中水有要求,但WELL没有要求。中水虽然使用起来便宜,而且经过循环利用,但是WELL认为,它是节能指标,不是健康指标。
LEED和WELL有很多类似的地方,大概有百分之10几的条款是一致的。其目的都是希望实现人体舒适度和环境改良之间的平衡。
两个标准虽然有类似度,但寻求不同。LEED主要关注建筑本身是否是绿色,WELL不单纯关注人的生活环境,还关注生活方式和物业运营、服务等。
其次,LEED在认证阶段,有些东西是不可量化的。但是对WELL来说,很多东西是要测量的,做了之后要有现场的检测要有数据支撑来看是不是达标。
比如,每个单元的入口要放一个地垫,而且地垫的长度、宽度都有要求。作用就是你进*道门的时候,会把鞋上的灰尘洗刷掉,减少室内的颗粒物。
而且,它要求你从*道门到入户门,最少要三道以上。如果不够三道,可以加一道门,或用其他的替换措施。
比如增加新风系统,在从大门到入户门这段空间内,想办法把颗粒物降下来。如果增加新风系统,要单独提出申请,不只是要达标,还要保证可持续性,要有许诺。有的楼不够3道门的话,我们会增加一道门来保证达标。
再如,它对物业使用的墩布、抹布,要求纤维要精细到1微米,这样才会擦得很干净。
另外,WELL有持续运营的要求,而LEED对后期服务、续认证方面没有要求。
相对来说,WELL体系更丰富、更完善,等于把人体所需要的健康因素都包括进去了。
作为开发商,能给客户提供甚么呢?从源头来说,影响健康的因素有哪些呢?外部的大环境是*主要的因素,再就是生活方式和习惯,其他的比如个人的遗传因素,其实占比不大。
▲生活环境是影响健康的首要因素
WELL的目标是引导人走向健康的方向,改善人的生活方式。这跟其他标准完全不同。
WELL :住宅VS公建
Q:WELL 在住宅和公建上有甚么区别?
A:远洋天骄项目会依照WELL的『多用户住宅』的标准去做,精装交付。
▲WELL户内效果展现
办公楼是毛坯交付,申请的是『核心与外观』认证。我们会把公共区间和配套做好,室内预留了新风、空调等条件。
公建分几类认证,如果户内和公共区域都能控制,可以申请整体认证。如果室内是毛坯交付,可以就公共区域来做认证,这个就叫『核心与外观』认证。
它不看室内的指标,但是室内有些东西必须要给他预留好条件。它要具备能够按照WELL标准实行的条件,至于说住户按不依照这个条件来做,我们没法控制,但是要让他保证有这个条件。
我们提供健康环境,要打好基础。
同时,我们也不单纯拘泥于这个标准,会给客户提供一些服务和建议,引导住户改良生活方式。包括选什么样的灯具、家具,甚至窗帘。如果他要接受的话,这些指标肯定是有改良的。
其实,硬件和软件设施是相辅相成的。比如说,我们小区里有图书室、有健身房,就是在打造硬件的基础上,辅助于各种各样的服务和生活方式的引导。
95%的绿色指标是设计指标,WELL呢?
Q:包括LEED在内的很多绿色指标都分为设计和运营两方面,国内企业申请的绿色指标95%都是设计指标。但是,没听说过WELL分成两种指标的?
A:WELL其实是设计、运营合在一起的。
比如,对方来检测水质量时,我们要有设计产品的报告,要有施工进程中的计划书,还要有实际检测的结果。
具体来说,住宅入住前,独立第三方评审机构会对室内的各种空气指标和水质取样,回去做化学分析。有些东西是通过仪器检测的,比如颗粒物、臭氧之类。也有些东西是目测的,比如地垫,他会现场测量。
检测通过后,WELL还有一个三年续认证指标,如果不继续申请续认证,原认证指标会失效。续认证指标,要给对方看管理记录,包括各季度的更新、维护的数据。
每一个季度物业都要做检测,要有管理的记录,比如公共空间新风的维护记录。以后再次来检测的时候,有些东西还要复核。相当于他的评分不局限于设计本身,他对运营的东西有评估的标准和要求。
由于远洋天骄是全球*家申请多用户住宅认证的项目,而WELL住宅如何认证还没有定论。续认证怎样操作,要检测哪些项目和指标,目前还没有*终的研究出来。这方面,我们会积极做沟通。
核心竞争力
Q:远洋WELL的核心在于七大体系,具体是哪七个方面?
A:从生物学的角度来讲,人生存需要甚么呢不过?空气、水、光、食物。要有洁净的空气,洁净的水,我们有自然光和人工结合的光的体系。
▲WELL的七大要素
我们会给出营养方面的建议,同时会在小区里边,包括像图书室各个地方定期更新营养类的广告。项目还聘请了营养师,业主入住的时候,会不定期的搞一些营养知识讲座。
四大体系之后,人的生活就要讲究一个舒适度,舒适是第五个指标。舒适主要包括声和热,声就是通过选址、植物隔离、双层玻璃等做好隔声。
北方做双层玻璃主要是考虑到隔热指标,南方考虑到隔热指标的话,单层就够了,但为了到达隔声效果,我们采取双层玻璃。
热说的是冷热和湿度,通过空调来处理好冷热舒适度。我们现在的楼盘是不送空调的,但是预留了空调的负荷条件。我们的新风系统有除湿功能,南方比较潮湿,新风系统有除湿功能,北方可能就需要做加湿。
*两个是身心健康,包括健身和心理。比如,从计划上来讲,小区里有健身跑道、篮球场等。还有,提倡绿色出行,鼓励骑自行车。
▲复合篮球剧场
所以,它会按照住户的比例设定自行车位数量,而且规定自行车位距入户门不能超过200米,必须就近停,地下也专门设有自行车库。物业还会提供自行车的修理和维护工作。
心理也可以翻译成精神,WELL标准不会代替医学,它只是说在方式上有改善,包括提供设施和服务两方面,构成生活方式的引导。
WELL本土化
Q:WELL是舶来品,会水土不服吗?
A:它来自美国,有些标准并不见得完全适合于国内,其实国内不同地域在适应性上也有区分。WELL标准有必选和优选,优选要达到一定的比例。
比如湿度,就是优选项,它的标准是保持在%。我们没选这条,因为广州终年的平均湿度都在70%以上。
WELL标准%的湿度要求,一是美国人平时在这个范围内比较舒适,另外是说湿度降下来以后,不容易滋生霉菌。但是对于南方人来说,在广州待久了,你要把湿度降那末低,他接受不了。
所以,湿度我们控制在60%之内,没按50%去算,这就是一个平衡。以后,我们可能还会跟美国这边做沟通,对不同地区它的湿度的范围应该是有差异的。
WELL标准分几个系列,包括办公、商业和多用户住宅,以后还会更丰富。远洋是全球*家注册WELL多用户住宅标准的公司,天骄项目获得全球*个多用户住宅金级认证,也是目前全球体量*的WELL多用户住宅项目。
我们是高层,一共19层,一栋楼有100户,美国多用户住宅很少能见到这类体量的。
WELL多用户住宅在健身方面鼓励人爬楼梯,对楼梯的宽度、坡度,对光照、通风、艺术品的放置,包括楼梯间的环境都有规定,有点像健身房的感觉。
但是,我们认为在国内的高层原因很简单,楼梯间是作为消防疏散用的,平时高层住户基本是不会走楼梯的。
所以,经过很多轮沟通和论证,标准做了局部调整:4层以下的建筑还是要依照健身楼梯标准来做,4层以上消防疏散楼梯可以不按健身楼梯做。我们是属于高层的消防疏散楼梯,可以不作为健身楼梯使用。
其实,施工方案政府都批完了,WELL多用户住宅的标准还在出台进程中。
这种情况下,我觉得*要尊重WELL的健康理念,通过健身让人的生活方式更健康,这点没有问题。但是说这一得分点是不是一定要这么做,我觉得是可以沟通的。
*沟通下来了。但是,要做一些补充。比如,小区里有健身跑道、健身房、篮球场等,各类的健身设施都挺完备。小区旁边有一条河,比较荒凉,我们改造成了小公园。居民可以在内环或沿着河边跑步。
▲乐氧能量跑道
Q:远洋天骄WELL在本土化方面,有哪些创新?
A:我们申请了WELL AAP,叫『可替换方式』。只要理念跟它一致,也能达到它的效果,并且要有根据、有方法、能操作,它是允许做一些调整的。
每一个项目可以有5条创新,但这些创新项很难通过。远洋天骄项目有一个营养师的认证,这是我们的创新项。
可替换途径,一定要有根据和实施路径,而且理念要非常契合,要能说服评审机构。比如一开始我们提营养师的时候,美方不是完全理解,觉得营养师对跟WELL有什么关系,怎么保证营养师的作用能发挥出来,问得很细。
营养师的想法很好,但是真正落地的时候确实要付出一些投入,比如说谁来聘请,以什么样的方式聘请,都要提前想好。
现在物业团队里有不定期的讲座,业主有关于营养方面的问题和咨询,营养师都可以解答。包括食品广告的审核和制作,营养师都要去把关。这对业主的生活质量提高还是有挺大帮助。
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