房地产税改革还需开门立法

　　房地产税改革，还需“开门”立法

　　推进房地产税改革，需要让公众参与到改革具体过程中，及时公然法律草案，对重点且有影响力的建议、观点及时回应，并根据改革情况进行采用

　　??据媒体报道，3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，健全地方税体系，稳妥推动房地产税立法就在前一日，全国人大发言人张业遂也透露，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作

　　??税收，是推进国家治理能力和治理体系现代化的重要组成方面房地产税改革对地方主体税源建设、促进地方公共服务发展等方面，具有重要意义，特别是对有益位置的房屋和地产，按其承载的公共服务价值，征收一定税收有利于社会公平发展

　　??那末，我国应当如何建立符合实际的房地产税制度呢笔者以为，可从三方面着手

　　??一是房地产税改革须重视民间正义

　　??税收立法，有必要参考经济学家谢福林的“民间正义”概念——在大众对于公平感知中，过程和程序与结果一样重要

　　??这意味着，第一，在社会互动中受到尊重，并被有尊严地对待；第二，可参与到影响结果的进程中和自我表达

　　就西方经验看，大部分地方政府对财产税的税率具有决定权，因此，部份地区通过引进公民参与讨论的方式，以尽量降低公众对税率制定结果产生的分歧

　　??在自媒体发达的舆论空间下，房地产税改革以居民个人财产为征税对象，公众关注度进一步增强因此，推动房地产税改革，更需“开门立法”，让公众参与到改革具体过程中及时公开法律草案，对重点且有影响力的建议、观点及时回应，并根据改革情况进行采纳，这对于后期房地产税的征管和履行影响甚重

　　??二是充分考虑纳税人的税收支付能力

　　??房地产税虽是财产税，但在纳税人没有出售房地产的情况下，是对纳税人“心理账户”上的价值变动征税，而且在交税进程中需要纳税人的工资收入，或其他能够变现的收入来交税这种情况下，改革必须斟酌纳税人的实际税收支付能力笔者认为，由于我国目前人均收入还不算高，征税范围不易过大，税率不容易过高

　　??具体而言，首先，对首套房有必要免税，可以规定一个免税面积，或以家庭人口为单位计算免税面积等，根本在于要对纳税人体现基本“住房”需求的部分免征

　　??其次，要实行低税率征收房地产税的国家，大部分税率非常低，比如德国联邦基准税率为0.35%，日本为1.5%等

　　??最后，要建立延期纳税具体措施如果纳税人一年内家庭成员出现重大疾病，或孩子上学、购房等需要重大支出项目时，家庭现金流将受到严重影响这种情况下，要容许纳税人申请延期缴纳房地产税，避免基层税务机关和纳税人在征税过程中产生矛盾此款西方已有镜鉴

　　??三是评估计税方法要科学

　　??此前财政部长透露，我国房地产税改革的整体方向是按照评估价值征收税款这一计税方式在实践中存在很多难题，特别是评估方式是不是科学——其与人们“心理账户”中的预期价值，与市场价值的比对情况，都考验着房地产税改革情况

　　??西方实践即是前车之鉴如美国西弗吉尼亚州，尽管法律规定统一根据市场价值来计入评估价值，但当地评估师在实操过程中，主要依靠购买价值评估，使得西弗吉尼亚州的财产在评估时可被任意估价同区域房产因购买时间及当时的市场价值不同，纳税人缴税出现大数倍之差

　　??事实上，美国房地产税虽然采用评估方法，但为简化手续，税务部门与纳税人容易达成交税共鸣，很多地方仍以购买价格为评估价格，反而形成了实际不公

　　??我国房地产税收改革当以此为鉴我国在房地产税税收改革时，如果采取评估价值作为计税根据，那末就要制定详细可操作性的措施，要有严格的实施细则，防止评估进程中一方面简单异化为采取购买价值计税，另一方面又要避免针对“不同的人”随意提高评估价值或者下降评估价值，致使征税的不公平

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