北京二手房连跌11个月一年降250万为何

“ ·17”楼市新政一周年，北京二手房连跌11个月

一年降250万，为何还难卖

挂牌近一年，先后5次下调报价，一共降了250万元，但依然没有卖出去这是海淀西北旺地区一套二手房在北京楼市“ ·17新政”后的命运

这套普通的二手房恰是“ ·17新政”施行一年楼市风云变幻、买卖双方深度博弈的缩影数据显示，2017年 月18日至2018年 月15日，北京二手住宅共签121946套，相比新政前的一年降幅达52.2%；二手房成交价格也出现了连续11个月的下跌买卖双方在历时一年、三个回合的交手过招中逐渐趋于理性

第一回合：

卖家死扛，买家持币观望

从去年4月正式挂牌出售至今，西北旺百旺茉莉园小区的这套二手房已在中介叫卖了近一年

1100万元是这套二手房的最初报价按108平方米的面积计算，均价约为10.19万元／平方米

远在北五环外的西北旺，均价竟能如此高这是实情由于临近中关村永丰高新技术产业基地，旺盛的需求导致这里的二手房价格居高难下“一年以前，10万元的成交均价是这个区域的常事”负责西北旺地区业务的经纪人小陈说

链家显示的成交记录揭开了这一地区在“ ·17新政”前的疯狂2016年 月，有十多年楼龄的百旺茉莉园，成交均价还基本维持在五六万元左右；当年底已经涨至每平方米七八万元左右；而到了2017年 月，又涨到了八 九万元左右

另一位中介经纪人小周回忆，去年 月初，二手房报价经常“一天一个价”，买房的人抢着看房，业主卖房则是看谁的报价高比如去年 月1 日，茉莉园一套只有87平方米的房子以900万元的价格成交，之前挂牌价原本为890万元这套房以突破10万元的成交价，创下历史纪录

等到“故事主人公”——这套108平方米两居室挂牌时，“ ·17新政”刚出台不久，业主和中介依然按照新政前超10万元的行情报价

“报价的确有点高，但是卖家还是坚信市场会再度回暖，所以依然死扛这个价，这也是当时业主普遍的心理”小陈说

但买方已看到楼市退烧的曙光，开始进入观望状态再加上首付门槛的抬升，二手房成交量骤降依然以该小区为例，2017年2月17日到 月17日一共成交15套，仅 月14日一天就成交 套；但从 月17日到4月17日仅成交一套房

第二回合：

市场触底，卖家松口降价

成交量下降不单单出现在这一个小区本市二手房签量在去年三月还是近2.6万套，到6月已跌破万套；10月，更是掉到了6162套，被业内认为是“二手房市场触底”

急于卖房的卖家们扛不住了

链家中介门店出示的调价记录显示，去年5月底，百旺茉莉园这套108平方米二手房的报价从1100万元调整为920万元，降幅达到180万元

卖家松口降价越来越普遍我爱我家集团市场研究院提供的情况显示：因为价格具有一定黏性，“ ·17新政”后北京二手住宅成交价格在4月份继续惯性上涨了一个月；自此之后，价格便进入连续下跌状态，截至目前已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成

其中，顺义区跌幅相对较小，下跌了8.1%，通州区跌幅最大，29.1%的跌幅远超其它各区

大幅降价后，这套二手房也开始不断引来看房人链家带看记录显示，从6月11日开始， 个月内，这套房子共被带看20余次即便如此，依然未能实现成交

“期间有买家看中了房子，但出价只有845万，这比920万的报价还低75万”小陈说，业主觉得买家报价实在太低，因此没有答应

殊不知，市场继续下行，逼着业主不得不下调报价该业主尝试了小幅下调的法子：2017年9月，报价从920万降至900万，下降20万；10月，报价再降20万，降至880万；11月，报价降10万，降至870万

连续4次降价，让这套房源受到买家的关注，不断产生带看记录但依然没能如愿成交

“与调控前业主频繁上调报价不同,调控后业主调价行为中涨价占比明显回落,降价占比上升”链家研究院人士介绍，目前涨价业主的占比较去年同期减少了50％；链家新增房源挂牌价从去年5月开始连续下跌9个月,累计跌幅达14. %，“业主的市场预期逐步向市场真实的成交价靠拢”

第三回合：

趋于理性，买家主导市场

或许是感受到了买家们压力，本月初，这套108平方米的二手房启动了第五次调价：报价从870万变为850万，又一次下降了20万

真实情况不仅仅是降了20万小陈私下透露，卖家的心理底价其实已经降到了800万至810万左右也就是说，如果买家有意，卖家在价格谈判时仍会降价来促成交易

其实，每一次调价，背后都有中介经纪人的身影了解到，调控所带来的市场降温，让一些中介开始主动限制代理房源的价格，倒逼业主下调报价“每个小区都有一个价格上限，业主报价一旦超过上限，就无法在上挂出客户在站上看不到房源信息，房子就更难成交”一位从业多年的房屋中介管理人士直言，中介劝业主降价，在他的从业经历中还很少见

卖家在变，买家也在变“随着市场向理性回归、买家预期相对平稳，前期恐慌情绪不再，成交周期较去年同期延长了 0天左右”链家研究院人士披露我爱我家集团市场研究院也介绍，新政实施一年后，成交二手房的平均被看次数已经从前一年的8. 1次增长为1 .87次；成交客户平均看房次数也由2.88次上升到了4.86次

调控新政下，买家购房成本和压力也在加大相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信贷手段更明显北京的住房贷款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率优惠消失不见，取而代之的是1.1倍、1.2倍基准利率

这也促使买家更强烈地要求议价链家研究院另一份数据显示，与调控前买家话语权较弱不同,调控后买家地位不断上升,议价能力不断增强：去年四季度议价空间在5%以上，较一季度2%左右的水平明显扩大

“从严从紧调控已是大势所趋”我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京二手房市场将继续延续低温，签量会大概率稳定在单月万余套水平，价格上保持小幅下调趋势在刚需主导、买方主导的形势下，未来市场将更加健康、稳定，价格向价值靠拢

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