限购令下的上海豪宅

随着“限购”等调控政策的实施，国内楼市成交骤减。本刊此次调查了上海四个豪宅样本，可以发现豪宅所受冲击比中低端物业更为明显。但开发商目前并没有降价的意思，因为“就算降10%，买不起的还是买不起，不能买的还是不能买”。

与国内楼市成交低迷形成鲜明对比的是，国人海外买房的比例大幅提升，用一位业内人士的话说：“中国人将成为世界上最大的投资者。”

在海外买房的目的地中，北美、澳大利亚、英国、新加坡是首选。本期杂志中，当地的房产中介将带领我们一起去看看中国人是如何在当地买房的。

国内豪宅在政府强力调控措施的影响之下，虽然成交幅度缩小，但因为这类房屋并非刚需，降价对促销作用不大，所以价格依然坚挺。

去年的豪宅市场可谓火了一把，在不差钱的背景下，屡创天价。今年的豪宅市场却突然变得格外冷清，同样是在不差钱的情况下，却陷入成交冰封期。

曾经风光无限的豪宅如今面临着一场集体大考。

据中国房产信息集团公布的最新显示，2010年，上海有60个均价超过5万元以上的楼盘，共成交了2 42套房源共计5 .78万平方米，总成交金额 60.45亿元。也就是说，如果平摊到每天，2010年全年上海豪宅平均每天吸入资金近1亿元。

然而，随着“限购令”等调控政策的密集出台，豪华住宅市场急速降温。

豪宅遭遇急刹车

如果说2010年的豪宅市场是“最后的疯狂”，那刚刚过去的2月份，恐怕就是豪宅市场的“过山车”表现了。数据显示，2月上海单价5万元以上的新房累计成交仅29套，仅为1月的十分之一。

面对调控玩微博。所以我们可以通过微博这种方式来达到宣传的效果。在微博上，上海高端住宅市场成交急速萎缩，甚至陷入停滞。限购令的实施让豪宅买家“有钱无处使”，高端楼盘几乎滞销。对此，上海永庆房屋总经理陈史翎分析，主要原因是高档房买家被大范围限购和转入观望，直接导致高档房成交急速下跌。

中原集团研究中心高级经理刘渊也认为，从物业本身情况看，高端物业受此次调控新政的冲击程度将远大于普通住宅。因为高端物业购房者大都已拥有两套以上住宅，因受“限购政策”的影响，该群体已经不具备购买资格，所以高端物业未来将面临更大的不利影响，而中低端物业因以自住需求为主做着地下庄、吃票等灰色 甚至黑色交易。，受冲击相对较小。

价格，是个敏感话题

尽管成交有所减少，但作为支撑房价的豪宅价格却依旧坚挺，毫无松动。尤其是新盘甚至出现逆势上扬。如2月27日新推房源的仁恒怡庭项目，均价已从之前60000元/平方米悄然上升至69000元/平方米。

“单价5万以上的豪宅目前都没有降价意向，这不是因为他们看好市场，而是产品本身的特点决定的。如果购买受限，就算降10%，该买不起的还是买不起，不能买的也还是不能买。”一位豪宅开发商表示。对于高端项目来说，随意降低价格对项目本身的负面作用远大于正面作用，甚至会招致前期客户的不满。

更何况，降价对于促进高端住宅的成交并不见得就有很大的作用。有分析就指出，从新房市场来说看，恰恰是接连不断的调控政策致使得高端项目的价格难以下调。由于这类项目的主要客户群并非刚需，受到调控的压制不能购买，所以目前即便下调价格对于提升销量的帮助也是微乎其微。

不过，虽然豪宅一直竭力维持不降价，但豪宅可以议价现在也不是什么秘密。不过，这种情况多发生在二手房市场。前不久上海轰动一时的虹桥府邸降价抛售19套住房也属于投资机构所为，而非开发商行为。

而对于一手豪宅来说，大张旗鼓地谈折扣、说优惠那是不太可能的事，因此，上海豪宅开发商基本很少直接报出均价，而是采取一房一价的销售模式，一般以一对一的议价方式，与意向买家面对面谈具体价格。