地产商融资路径收窄八年抗房价再祭真拳头资源

对地产二次调控的靴子终于落地了。

9月29日晚，面对“4·17”地产新政以来的房价假摔，和8月份以来的房价上涨势头，国家有关部委最终发出了二次调控的信息。新调控措施包括要求地方政府立即制定细则，三套房停贷以及首套房首付上调，房价上涨过快地区限制购房套数，加快推进税改革试点并逐步扩大到全国等。

尽管2009年下半年的旺销加剧了地产商今年在资金上的坚挺能力，并为其持续博弈留下了空间，但在上半年销售不畅、拿地囤地之风不减的情况下，其资金链已略显紧张。面对二次调控信心和执行力的加强，地产商像以前一样施展苦肉计的博弈术已经难以奏效。而随之股市直接融资渠道堵死、间接融资渠道收窄、和其他融资渠道成本较高，地产商可博弈的空间已经不大。

其实，从200 年地产调控以来，今年已是第八以仙界之气来帮你达成连斩的过程。　　在玄仙世界的战斗中个年头。积八年之力，不但没有抑制住房价，反而让房价持续走高，这只能说明各方角逐力量在个体理性下上演了集体的非理性。这也为本次二次调控能否收到实效留下了新的悬念。

地产商融资路径拆解

地产商的抗打击能力非始于今日。在持续的地产调控下，它们似乎在年年过冬，却又是最终迎来一个又一个春天。

大逻辑而言，地方政府对土地财政的依赖，使其无法对地产商下重手；银行天量出口的选择，也使其无法剧减开发贷和按揭；国家需要一个理性的房价，但在保障房建设上起步甚晚。最终，导致了地产商的集体坐大。

2008年调控之时，地产商使出苦肉计，使得南京、上海等地方政府纷纷出台刺激房地产销售措施，最终扼杀了调控；本年度由主导的各家商业银行实施的房贷压力测试之计，也早已为地产商所识破，最后坚持住了不降价或者假降价策略。

当然，减缓资金链压力是地产商面对调控的关键之战。这也是地产调控从早年的行政调控转为市场调控的原因。但愈战愈强的地产商经2009年下半年旺销一役，最终使“4·17”地产新政难收实效。面对新政，它们不仅没有降价，反而大肆拿地，甚至新地王纷出。这也就是地产商半年报上净现金流为负、净利润却高增的原因。上百家上市地产商一季度末总负债超过5000亿元，二季度末总负债超过1万亿元。

接下来，由银监会、证监会卡住的是地产商从银行、股市、信托融资的脖子。应该说，除股市融资卡位时间精确外，银行、信托融资卡位略显滞后。因此，市场看到了今年无一例内地股市成功融资，也看到了7月份叫停银信合作之时，已经发放了1.78万亿元银信合作产品，后者无疑助长了地产商的资金腾挪能力。而就银行而言，尽管减缓了对地产商开发贷和按揭贷款的发放，但其实际发放额依然不低。

从银信合作和银行信贷支持导致的地产商的硬挺外，在香港上市的内地地产商选择境外融资则是又一融资渠道。截至9月上旬，H股内地地产商累计获得了约70亿的优先票据融资。相比从境内信托公司获得接近10%年利息率乃至更高成本的信托贷款而言，这些美元票据融资年利息率高达10%至15%之间，并附有负债占比约束等相对苛刻的条款。但在美元票据周期长，且可对赌升值之下，依然是个不错的选择。

但境内上市房地产公司就没有这么幸运，它们无法发行境外美元票据，在二次调控之下，将面临实际的资金压力。

某大地产公司财务总监称，大的地产公司上半年的资金使用资本并不高，8月份开始的交易量回暖又回笼了一些资金，但二次调控之下，大地产商的资金压力将真正显现。而在之前，由于不少地产项目开工、竣工延期发生，中小地产商的信托资金风险苗头已经显现。

该人士继称，调控是大地产商的机会。二次调控之下，有限的银行信贷资金将更加向大地产商倾斜，但地产商的议价能力或许会降低，资金使用成本增加，而对中小地产商而言，资金使用成本会大面积走高。整个地产行业或将形成新的分化，大地产商的并购行为和中小地产商的抱团取暖行为将会出现。

某银行人士称，现在，担保公司、典当行、民间长三角地区平均每万平方公里的机场密度为0.8个高利贷都已切入到地产行业中来，随着二次调控的到来将会加剧，地产商只有真降价促销这一条路可走了。当然，不排除会有专门针对地产商的融资掮客、融资中介机构、各类新型地产信托出现。而这些，无疑都将使地产商的融资成本大幅增加。

最终，所有的考验都在于二次调控的执行力如何？执行力强，才是真拳头；执行力弱，不过是又一次走过场而已。9月29日地产股大涨无疑是对调控政策利空出尽的反应，而如果调控政策执行力不强，房价和地产股的新一轮上涨也将接踵而至。