我想问下中房那里二手房

　　找中介买二手房靠谱吗问题详情：想买个二手房，不懂程序，啥都不懂

　　想找个中介帮忙，请问中介可靠吗上海中房某公寓房

　　推荐回答：本人去年通过中介买了二手房，可以简单的分享下购置进程

　　1、首先，是要不要找中介的问题

　　这个回答是肯定的，买二手房一定且只能通过中介

　　至于为何，猜想可能有以下两点原因：

　　一是国家为了给中介这一行业一口饭吃

　　就像本人是从事专利代理行业，国外申请人想要在中国申请专利，一定得找中国的代理机构代为办理，否则就不能申请

　　类推到二手房交易也是一样，既然有房产中介这1行业，国家就不可能坐视不管，如若大家以后交易二手房由于中介费的问题不想找中介，那末从事房产中介的人可能就会大量失业，这样规定毕竟间接解决了很多人的就业问题

　　2是为了规范，提高效率

　　二手房交易过程涉及的东西很多，在这不一一列举

　　二手房买家可能多是第一次购房，对这些东西不是很熟习，这个时候房产中介就可以发挥作用，比如需要准备什么材料、材料准备是否合乎要求等，他们都会提示，毕竟他们就是干这个的

　　这样就可以减省你很多的工作量，最重要的是可以避免返工

　　2、其次，是找中介之前做的准备工作

　　中介这一行水很深，根据我自己和身旁的同事分享的实际例子来说，对中介说的话，一定要选择性的相信，不然很容易会被忽悠

　　一般情况下，为了尽快促成交易的完成，他们往往会夸大其词，让你产生恐惧心理

　　举例来说，他们常常会说这套房子怎样怎样好，以后一定涨价，现在不出手，后面肯定涨价，还有好多人在预约看这套房子布啦布啦

　　这个时候，如果你事前不做足充分的准备，常常就会被搞的昏头转向了，所以事前的准备工作一定要做

　　那么应当怎样做呢首先，①你的预期是什么想买什么样的房子能够承受的心理价位是多少这些做到心里有谱就行；②先上查些资料，包括目前房价的走势、城市不同区域目前房价怎样；③综合自己的心理价位和当前房价，大致肯定大致的购房区域；④在肯定的购房区域内搜索小区和房源

　　需要提示你的是，上挂出来的房源标注的价格不要相信，都是假的（要末根本就没有这个房源，那末标注的价格比实际价格低），都是中介发出的烟雾弹，目的是吸引买家关注，给他们打，他们知道你是潜在买家，就会给你推荐其他房源（一般是更贵的房源）

　　这个时候，你可以适当去实际看一看他们给你推荐的房源，不合适就不买呗，多走走看看总没错

　　、最后，就是你最关心的问题，找什么样的中介

　　一般来说，既然是中介，那么他们肯定是各种资质都有的，肯定都能帮你解决购房进程中的各种问题

　　那末，中介的差别不过就是品牌或服务质量的问题

　　通常，品牌较大的中介像链家、我爱我家等，大家可能都听说过，这样当业主想卖房时，可能会首先就想到他们，也就是说，这样的中介，他们手里掌握的房源可能比较多，像我当时买房时，找的是我爱我家，后来买的房子就是他们的独家房源

　　不过，这样的中介，中介费固然也就比较高

　　而一些比较小的中介，他们的中介费可能相对较便宜，但是掌握的房源可能比较少

　　不过，据我自己的亲身经历来说，现在中介不论大小，中介费都大差不差（一般都是买家1..5%，卖家1.5%）

　　这么说来的话，选择那么比较大的中介应该是正道

　　结尾给你放个大招，这是我师傅当时买房用过的招式，觉得挺不错的

　　我师傅15年决定换房，找的我爱我家，中介带他去看了一套房子，我师傅觉得房子很不错，当时就决定要了，但是表面上十分的淡定，没有让中介看出有任何端倪（心理战，不要让中介看出你的情绪变化，否则很不利）

　　但是中介费太高了，他不想出那么多钱，就想直接跟卖家谈（卖家有时也烦中介，如果买家有诚意买的话，他们更希望跟买家面对面谈）

　　可恰恰这个房子也是我爱我家的独家房源，中介不可能给你卖家的联系方式

　　这个时候，我师傅想到一个绝佳的办法，他找到一家很小的中介，进去直接甩给他们1w块钱，就一个要求，帮我找到XX房子的主人

　　这家小中介不需要带人去看房子，他们省了多少事，找个人不分分钟的事情吗，他们肯定乐意了

　　后来，就花了1w块钱的中介费，就买到了称心如意的房子

　　我师傅搬进去一个星期后，周边土拍，房价一夜之间涨了5000，6月份买的房，12月份净涨将近200w，牛吧

　　以上是我的一些经验，希望能够帮助到你

　　传链家的二手房是高价房，对此你怎样看问题详情：

　　推荐回答：买房时候，在上选过房子，其它站上房子就比链家便宜很多啊，但是打过去，咨询我看上的房子，就告诉我已卖掉了，要不要看看其它的房子，但是再推荐给我的房子远没有那么便宜，不然就是很便宜，但是地理位置并没有那么好，心里就挺生气的，就抱着试试看的心情联系链家上挂的房子，人家比一般上贵，但是基本上都是公道的市场价，挂的房源起码都是真实的

　　买个房子这类大事，固然要找靠谱的公司，不靠谱挂虚假房源的，1上来就呕一肚子气，不值当的，还是得寻摸这类真实房源的

　　我想问一下买太原富力城二手房能上五一路富力城小学吗推荐回答：小学目前能上，由于小学是义务教育，学校不敢不收

　　初中貌似上不了

　　也有版本说，前业主落过户后业主就不能上学，但是从2017年来看，小学是可以上的

　　个人觉得开发商定这个规矩有点太狭隘，是为了卖房子，但是许多人买房子也肯定要推敲房子升值之类的，限制了二手房上学，那买新居的人也会有所顾虑（将来好不好卖出去

　　

　　

　　）

　　所以答案是现在能上，将来说不准，但是小学应当不是问题

　　二手房银行评估价会比交易价低吗问题详情：关于二手房银行评估价，想请教下各位，是否是有遇到过银行评估价比交易价低，导致得提高首付的情况

　　推荐回答：我是注册房地产估价师，可以对这个问题解答一二

　　1.首先搞清楚交易价到底是什么，这里应该是指真实成交价格，而非往签价格

　　2.签价格常常比真实成交价低，目的是避税

　　实际交税时，是签价格减原先购买价格，装修款和各项税费

　　所以签价越低交税越少

　　.银行指定评估公司评估房子，评估公司一般会根据当前类似房子成交价给出评估值，根据国家规范，抵押价值是谨慎的市场价格，谨慎这个概念解读非常灵活，没有标准，各家评估公司执行起来做到自圆其说，符合估价规范就可以

　　根据实际经验，评估价是报价的0.85到0.9之间，是成交价格的0.9 到0.95之间

　　4.二手房按揭贷款，银行采取孰低原则，签价或评估价以低的为基准再打折，这个折扣也叫抵押率，住宅一般是百分之七十，商业百分之五十，工业更低

　　5.综上，一套价值1000万的房子，评估价最高950万左右，最高贷款额665万

　　如果是同一套房子，二手房按揭，签价格在800万，那末最高只能贷款560万

　　二手房房龄长短对购房有啥影响问题详情：近期想购买一套二手房，随着中介看了一套比较可心的，中介说房龄是十年，感觉还有可能更老，想问这个会对我买房造成影响吗

　　推荐回答：现在很多人对于购买二手房比较青睐，由于房屋地段好，配套成熟，价格也相对来说比较适合，购买以后就可以直接入住，非常方便，不过在购买二手房的时候不少问题都是我们需要注意的，比如二手房的房龄还是要查清楚的，否则会有多方面的影响

　　1、什么是房龄

　　1、房龄如何计算

　　所谓房龄，是指自房屋竣工验收合格以后交付使用之日起开始计算，二手房房龄固然也是如此，意思就是从开发商交房那天起，就开始计算房龄了

　　2、房产证上的日期不代表房龄

　　二手房交易中，购房者能看到的房产证上的日期，是指过了户，办理完房产证，发证当天的日期，是不能准确反应房龄的

　　例如王先生2001年按揭买房，拿到了房产证，但是由因而贷款买房，上面有他项权的标明；2011年，王先生还完了贷款，更换了新的房产证，房产证上的日期就是2011年，但是很明显，房龄已有十年了

　　如果房屋又经转手了几次，就更加难以肯定房屋的真实年龄了

　　、“满5唯一”指房龄满5年

　　购买“满5唯一”的住宅能减免个人所得税，值得注意的是，“满五唯一”指的不是房龄5年，而是房产证满5年

　　通常房产证满5年的二手房，房龄都已超过5年了

　　2、二手房如何查房龄

　　1、到房产管理部门查档

　　房龄是可以查询的，从房产商拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息最准确的，因此这也是最靠谱的方法了

　　但对买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心查询

　　就是由于费时费力，所以很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前

　　虽然房龄会影响贷款，但是买家需要查询也得等到签过合同进入贷款阶段才行，也就是说，如果卖家不主动配合，那末买家只有在完成了交易手续后才能到房管局查询

　　2、合同中规定房龄

　　购房者可以在房屋买卖合同中将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符合，就可以要求卖方承当违约

　　、从未转手过的二手房可以查看产权证

　　从产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，一般情况下可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，最少前推两三年时间

　　4、观察法

　　这种方法只能大体估计房屋年龄，如果是新装璜过的房屋，可进入厨房、洗手间视察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代

　　另外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧

　　5、询问小区内其他业主或物业

　　小区内的其他业主或物业工作人员如果居住或工作时间很长，那末对小区的具体情况是比较了解的，他们口中的信息也常常更值得参考，关于房龄真实状态他们也许更了解

　　3、房龄对购房的影响

　　1、超过20年的二手房不放贷

　　每个银行的贷款条件是不一样的，但很大一部分银行对二手房的房龄都有要求，有的银行要求相对较宽松，可以接受房龄在25年以内的房源贷款；有1大部分银行要求更加严格，对超过20年的二手房基本不放贷，但是对地产可能会适当放宽年限

　　2、房龄越大成功概率越小

　　银行对二手房的房龄要求还是比较严格的，房龄越大，申请贷款成功的越小，能申请到的贷款额度越少；超过规定的期限，乃至会没法申请按揭贷款，购房者只能全款买房，下面的可贷款比例供大家参考：

　　①房龄15以下的房子，可申请总房价7成左右的贷款；

　　②房龄15~20年的房子, 可申请总房价6成左右的贷款；

　　③房龄20~25年的房子，可申请总房价5成左右的贷款

　　年份新，有车位，绿化、户型、配套都尚可的小区，刚需盘也可以，由于这部份房屋与买新居无异，还多处于市区，这样的二手房更受大家欢迎

　　、房龄会影响二手房的评估价值

　　二手房的评估价值是银行贷款的一个决定因素，房龄会影响二手房的评估，而买二手房能贷多少款，是由评估值决定的，在评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地的使用年限

　　二手房的房龄越大，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响对房屋的评估

　　4、房龄会影响贷款年限

　　房龄越长能够申请下来的贷款时间就越短，房龄会影响贷款的年限，一般来讲，二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的较高年限，通过这三大因素算出来的贷款年限，取短的

　　依照相干贷款规定，二手房房龄与贷款年限之和不得超过40年（个别银行45年）

　　对于房龄稍长的房子，购买压力会比新居大不少，如果是联系的中介公司办理二手房交易的事宜就需要注意了，中介会把购房者的注意力都转移到其它的方面，对房龄这个问题止口不提，或是轻描淡写、一句带过，购房者一定要有重视房龄问题的意识

　　5、 剩余产权年限

　　我们知道，普通住宅的产权年限一般为70年

　　例如，某二手房其开发商1998年拿地，土地使用年限到期时间为2068年；该房子交付使用的日期为2000年

　　那末到了2017年，该房屋的剩余产权年限为51年（即2068年-2017年）

　　该房屋的房龄为17年（即2017年-2000年）

　　通常来讲，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短

　　PS：房龄和房屋产权年限及房产证日期

　　很多人分不清房龄、房屋的产权年限和房产证日期的差别，容易混淆

　　所以我们先搞清楚这几个概念

　　房屋产权年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；

　　房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；

　　房产证日期，则反应房屋权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的，因为开发商的房子可能并不是建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性

　　6、房屋剩余寿命

　　房子和人一样，都有寿命

　　住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命

　　房屋在使用进程中，会遭到一定的磨损

　　二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，可能就会变成危房，不能住人

　　7、房屋维修费用

　　房龄越老，遭到的磨损就越多，出现的问题也就越多，因此，就需要对房屋进行修缮

　　进行房屋维修时，需要耗费一定的资金

　　通常来说，房龄越老，房屋的维修费用也就越高

　　8、居住的舒适度

　　现在新建的房子，在户型的设计和园林的计划方面，都比较新颖、人性化；物业管理也比较完善

　　而一些房龄比较老的房子，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，居住的舒适度大大下降

　　准备买二手房，如何选择中介问题详情：所以想找个新的中介来做，这个中介是一个开发商的下属产业，想着他们刚开始要做口碑，会不会好一些，到底是找老中介还是新中介好一些呢希望买过二手房的帮我分析分析，谢谢

　　推荐回答：

　　1、自己亲力亲为，而不是拜托中介，这是最一劳永逸的解决方案，乃至连“劳”都算不上，是非常简单易行的

　　只需要和卖家约好时间，让他带上身份证明，到房地产交易中心，填好表格，交几十元的查阅费，工作人员就会给你一份房地产登记簿，上面就有房屋是否被抵押的信息

　　如果卖家拒不配合，那明显就是有问题，就没必要再往坑里跳了

　　现在绝大部分中介都宣称自家房源是经过调查的，乃至不止一次，但是买房子不是买白菜，还是不要存在侥幸心理为妙

　　有些人以为看房产证就够了，其实房产证上虽然有权利人、地址、建筑面积等基本信息，但是完全看不出抵押、查封等权利限制的情况，可谓毫无用处

　　2、实地考察，务必去物业中心询问业主信息

　　之前有看中一套房子，中介说，卖家要求这套房子的卖租金款必须一次性以现金的情势交付

　　注意，提这类要求的房子多半有问题

　　经过多次讨论，后来他们又说接受先付部分首付，剩下的办理贷款

　　但是和中介的协商中，中介无数次的暴露他们急需要钱的态度，引发了我们的怀疑......

　　因而我们特地去找了小区物业了解一下情况

　　物业听说这个房子，告知我们，听说房东外面欠了钱

　　谨慎的我们又向另一个物业工作人员咨询，也说这个房东听说赌博，外面欠了高利贷，还告诉我们，中介是知道这个情况的，所以这个房子才这么便宜

　　吓出一身冷汗，这样的房子再便宜，买了也是后患无穷

　　、签约前对房屋质量一定要认真审查

　　不要天真的以为你看到的就是真的

　　除查看本房屋外，一定要向左邻右舍或物业公司询问房屋是否大修过，查看房屋的内部结构时，特别看天花板有没有漏水的痕迹，墙壁是不是有爆裂或脱皮的情况

　　有其是对简单的新装修二手房，更要辨别是不是掩盖了房屋墙壁上裂缝、天花板渗水痕迹等一些瑕疵

　　4、最好能直接和卖家当面议价，避免中介恶意抬高房价

　　房屋价款本来应该是买卖双方的事情，但现实中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为避免不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解卖家的委托价，最好在中介的组织下直接与出卖人进行协商

　　但是现在好多中介都强迫卖家签独家协议，那就没有办法了

　　其实签赔协议对买家卖家都没啥好处，唯一从中牟取暴利的就是中介而已，竟然还有那么多人前仆后继的中招，我也是醉了

　　除房价之外，还要明确交易税费的承当，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款

　　而对中介佣金应当明确拜托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定

　　5、交易失败，一定要找认识的、可靠的律师朋友要回定金

　　这一点的条件是一定是因为中介刻意隐藏真实信息，如买到抵押房、查封房才有用

　　由于根据我国有关法律的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误判断的，可以认定为欺诈行动

　　合同双方一方出现讹诈行动，则视为违约

　　中介明知故犯，于情于法都是理亏的

　　但是，现在的中介态度都很强硬，一般都一口咬定不可以退

　　当时差点买到抵押房的时候，我们找了一个当律师的同学，正好是做房产纠纷这块的，最后2万块钱定金还是被要了回来

　　同学说多数情况下1扯到律师什么的，中介大多不想把事情闹大，虽然进程麻烦，但终究还是可以拿回定金的

　　准确说，不止他们这家中介，作为一个买房者，略微接触下这个市场后，就会发现大多数中介都是差不多操作流程，只在意最后合同签订那点中介费，你的保障你的安全没人管

　　相比之下，反而觉得直接交易更可靠，毕竟房东没有中介那末油滑

　　之前在上看到一直被讨论的“互助卖房”，买卖家直接勾兑，很多人关注

　　还有房多多也推出了“直买直卖”，和房东直接联系，没中介，佣金也省了

　　这可能是另一种可行的模式

　　买二手房就便宜吗问题详情：小白想买车，询问朋友们的意见

　　结果就是一个人一个意见，但是有一个基本共鸣-买车就买新车

　　不过，当问题变成买房时，普遍的共鸣却是买房就买二手房

　　除了“便宜”这1优势，成熟的社区，便捷交通，周边可以看得见的教育和医疗资源都是二手房感动我们的亮点

　　况且“买二手房”这件事在我们的一生中基本属于大概率事件

　　但是这一大概率事件中，有一个让我们小白头疼的事情-复杂的税费

　　二手房交易，买卖双方缴交的税费很多，10多种税

　　

　　

　　

　　

　　说到这里，已经不知道到底如何买了，买什么样的合适

　　推荐回答：您好，关注“戒指糖”，了解更多房产税务问题

　　买二手房就便宜吗不一定，要看具体情况

　　那末现在就了解一下，哪些二手房转让税费便宜

　　1、拍卖的房子

　　拍卖的房子，一般比市场价低很多，如果是漏拍的话，价格会更低

　　固然，很多人都说，司法拍卖的房子税很高啊其实不一定，看具体情况，一般产权为企业的房子税费会比较贵，由于涉及到企业所得税和土地增值税，而且土地增值税一般都要走清算流程的，如果房屋原值比较低的话，土地增值税就会比较高

　　建议拍产权为个人的房子，一来这类房子不征土地增值税，个人所得税也不高，一般税率为 %；二来拍卖的房子视同销售，即如果符合一定年限，是可以免征增值税和个税的

　　2、满足一定年限的房子

　　近年来，国家对二手房转让税费优惠也出台了很多政策，其中就包括：满两年的房子免征增值税，满五年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税，而且买房如果是一套或2套房，契税也有相应的减免

　　因此，在选房的时候，首先要看卖家的房屋产权证，如果不够两年的话，也可以根据卖家当时交契税的时间计算年限，二者按“孰先原则”计算年限

　　值得注意的是，现在实行的不动产登记，在过户的时候，必须要“两证”齐全，即房产证和土地使用证，没有土地证也要开发商确认土地分摊面积，不然没法过户

　　不过，如果是不动产登记实行比较早的地区，就不用担心这个问题，这些地区一般都是只有一个不动产证

　　三、因欠债急需出售的房子

　　很多人认为这类房子不敢要

　　怕原房主到时候会赖着不搬走

　　其实不用怕，有合同有收据，正常交易手段，原房东是没有理由不搬的

　　其实这种房子还是比较抢手的，身边也有几个朋友买的这种房子，只要双方合法交易，就没什么问题

　　现在二手房办理手续也比较简单了，一般提供买卖合同，或拍卖成交确认书、法院裁定书，房产、土地证，双方身份证，享受优惠的，提供房屋实有套数证明（部份地方由税务机关查询便可）

　　快的话即时办结，慢的话五个工作日内办结

　　注：具体交易流程以当地相干部门规定为准

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