买房必看2018这几个买房良机千万捉住了

　　买房必看2018这几个买房良机千万抓住了

　　房地产市场被称为经济周期之母，房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量对于购房人来讲，从房地产投资的前景，可以大体判断开发商的市场预期、资金市场环境的变化和调控的方向，进而顺势做出合理的购房决策

　　那么，哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量购房人从中又能获得哪些启示，且看下文的分析

　　2018年房地产投资承压的两个主要因素

　　1是房地产开发资金来源持续回落房地产开发是资金密集型行业，这使得房地产投资与资金来源具有较明显的一致性然而，从具体的波动特点看，二者增速并不完全同步：

　　首先，房地产投资滞后于资金来源的增速大约个月，这符合房地产企业先筹资后投资的规律；

　　其次，资金来源的波动受外部资金市场环境等房企不可控因素的影响更大，因而其波动幅度也更加剧烈，相反房地产开发投资主要是房企基于本身库存进行动态调剂，增速也更加平滑

　　在此，假定两者的滞后期为6个月最近两年的数据显示：2016年12月末15.2%左右的资金来源增速，对应了2017年上半年8

　　.5%的投资增速，而2017年上半年11.2%左右的资金来源增速对应了7%的投资增速由此推论，2017年下半年房地产开发资金来源增速在7.4%-9.7%区间内波动，相应地，2018年上半年投资增速可能在3%-6%区间内资金来源的持续回落，必然会造成投资的延续下滑

　　2是房地产销售连续下滑从需求端看，在严调控方向不变和按揭贷款利率不断上升的趋势下，2017年房地产销售面积已降至7.7%房企的策略以消化现有库存为主，并不急于开工建设由此，2017年12月新开工面积累计增幅也下降至7%随着房地产销售的持续下滑，尽管房企会有一定的补库存投资，但整体开工增长前景其实不乐观相应地，房地产开发投资仍将持续下行

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　　支撑房地产投资不失速的两个次要因素

　　除了上述两个主要因素的负面影响外，下述两个次要因素则将有利于房地产投资保持韧性

　　1是土地购置面积持续高位增长土地和资金，同为房地产开发不可或缺的两大要素尽管开发商囤地的现象较为普遍，但历史数据却表明，土地购置面积与房地产投资仍存在较大的一致性但是，2017年以来，二者走势分化趋势明显：土地购置面积增速持续上升，但投资增速不断下落这一背离或许与新形势下的土地供应政策变化有关

　　在本轮房地产调控周期前，各地方政府的土地供应主要受房价影响，房价上升较快的时候，为了控制房价，增加房地产市场供给，政府出售土地的意愿趋于增加，而房价增速下落时，为了控制房价过快下滑，政府倾向于减少土地供给2017年以来，房地产调控思路产生了明显的变化，土地供应的主要参考指标不是房价，而是住房库存消化周期

　　地方政府的决策依据是：

　　2017年4月住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，个月的城市要减少供地，个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏

　　有必要指出的是，从更长的历史周期看，房企购置的土地迟早要进入开发周期，只不过开发的周期可能要进一步延长因此，2017年土地购置面积的高增，将成为稳定未来两三年房地产投资的有利因素

　　二是三四线城市棚户区改造新增投资依然较大三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素2017年5月，国家明确年再改造各类棚户区1500万套，年均500万套与2017年600万套的差距并不大，无论是货币化安置还是原地改造，都将有利于房地产投资的增长

　　从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款将保持在稳定水平，截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元

　　综合两方面因素看，当前影响房地产投资的主导因素都是向下的，特别是2018年房地产开发资金来源在各个渠道都将继续遭到明显抑制，这将是房地产投资承压的关键因素

　　与此同时，虽然阶段性去库存已接近完成，但房地产调控方向并没有逆转，特别是按揭贷款门槛和利率持续上升，对于需求端的预期影响较大当然，房地产投资也有房企购置面积高增、棚户区改造延续等稳定、有利的条件由此，2018年房地产投资下行趋势还将延续，全年投资增速将在3%-5%左右

　　买房人无妨把握好结构性购房机会

　　对普通购房人来讲，房地产投资对房价并没有必定和直接的影响，它是房地产开发商的市场预期和资金供应共同作用的结果房地产投资的下行，暗示着2018年房地产市场还将延续当前的调控方向，加上按揭贷款利率延续爬升，房价整体牛市的可能性不大，但结构性购房机会依然存在具体来说，可根据以下几方面条件相机决定：

　　其一，一线城市可买入高品质楼盘受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块乃至出现一二手价格倒挂现象短期内，一线城市调控难言放松，中高端市场更是价格管控的重点因此，一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好，利空已经出尽，价格触底现象隐现，中高端优良楼盘值得介入

　　其二，人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间，相反，前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑，房价上涨潜力依然存在

　　其3，核心城市对周边三四线城市溢出效应仍值得期待特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈三四线城市、卫星城，房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利，住房潜伏需求较大，房价稳中有升的趋势可期

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