专家称国内9成有房房地产冬天3年后到来

[导读]西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任表示，现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求

“九成家庭有房”一度成为了热门搜索词汇然而，“有房家庭”并不意味着没有住房需求，无房家庭并不是构成住房刚需的全部基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(下称“中心”)的首轮调查数据，根据我们深入测算的城镇地区住房的存量需求以及“十二五”期间的增量需求，发现我国住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临

住房需求

住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求

城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭的住房需求，有房但人房分离家庭的住房需求，以及与长辈同住的新成年者的住房需求每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求

计算现有家庭的住房需求，我们首先考虑无房家庭的住房需求根据中心的调查数据，常住地为城镇地区的家庭中有15.30%无住房其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭中，无房家庭的占比更高达40%

其次，由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭，如进城农民工家庭、“北漂”家庭等，他们也构成了一部分住房的刚性需求根据中心的数据，仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中，人房分离家庭的占比为13.75%假设人房分离家庭额外需要一套住房，则11.68%的城镇家庭将需要住房若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭，则这部分需求为8.8%

再次，对有房且人房未分离的城市家庭，还存在一部分居民与长辈同住虽然这部分居民在统计上“被有房”，但他们构成了城镇地区的潜在住房需求在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外，有房且人房未分离居民中，有16.17%与长辈同住且年龄界于18~40岁之间，他们需要额外的住房这部分人离开父母组成新的家庭，相当于5.91%城镇家庭需要住房

上述现有家庭的刚需住房需求为城镇家庭的30%，为6459万套

计算新增的刚需住房需求，我们首先考虑农民工进城“十二五”期间农民工每年将以约4%的速度增长根据中国家庭金融调查数据，2011年外出农民工家庭约4521万户由此推算，“十二五”期间新增农民工家庭带来的住房需求为823万套

其次，“十二五”期间，部分居民将年满18周岁，他们作为新增的成年人将构成“十二五”期间的住房需求这部分城市地区家庭约占4%，约为861万套

最后，“十二五”期间，部分家庭的房屋将 ，这些拆迁户的住房需求也应计入城镇住房总需求根据中心的调查数据，“十一五”期间全国总计拆迁1100万户，若“十二五”期间拆迁家庭按10%增长，则“十二五”期间将约拆迁家庭1210万户

综上，在不考虑家庭“改善型”住房需求的情况下，“十二五”期间我国城镇新增住房需求为2894万套，每年为579万套需要特别说明的是，此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房需求

住房供给

住房供给包括拥有多套住房家庭的住房供给以及新增商品房的供给其中，中心数据显示，城市家庭拥有2套住房的占13%，拥有3套住房的占2.51%假设拥有多套住房的家庭仅保留1套住房自住，则这部分家庭的住房供给可满足18.02%的城镇地区家庭的住房需求

在商品房供给方面，2011年末，全国住宅商品房待售面积16.9亿平方米取2010年城镇地区人均住房面积31.6平方米，城镇家庭户均人口2.88人，则2011年未出售的商品房约186万套

据此推算，在未考虑老龄化带来的住房供给的情况下，我国城镇地区的房屋供给约为4068万套

在计算房地产行业产能时，有施工面积、开工面积和竣工面积的区别，差别较大如果以居于中间的开工面积来计算，2011年中国住宅开工面积为14.6亿平方米考虑到其中有1000万套小户型保障房，全国2011年新开工住宅总数估计约为1945万套

房地产行业冬天将临

现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%，低于2010年41.9%的增幅

从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的1/3因此笔者以为，房地产行业的冬天3~5年后就会来临

根据中心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后，这些新购住房的家庭中仍有50%是基于投资目的买房这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现

的确，市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，达20.4亿平方米或224万套，这值得重视宏观调控所采取的差别化购房策略使得投资性住房需求得以抑制，住房供给超出住房刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现

你们什么时候还有看房团呢 需要参加看房团的，可以打给我们的客服（）进行报名咨询，如果集中报名人数达到一定数量，我们会考虑组织安排哦...