渐进合法化或将是处理小产权房基本思路美食

(作者李宇嘉,系深圳市房地产研究中心高级研究员)

据上海证券报报道 看北京、深圳等小产权房问题较为突出的城市最近出台的政策,对存量小产权房的处理大多遵循整体从宽、分类确认、渐进合法化的路径,采取不同程度的罚款或补缴地价来确认产权,政策基调显得非常灵活和务实。估计这可能成为国家处理小产权房的基本思路。

自去年11月22日国土和当然路上遇到了很多好人住建两部委联合发出通知,要求各地坚决遏制违法建设和销售小产权房以来,北京、深圳、广州等地相继采取高压政策,拆除小产权房、查处典型、严肃追究有关人。但看北京、深圳等小产权房问题较为突出的城市最近出台的政策,对存量小产权房的处理大多遵循整体从宽、分类确认、渐进合法化的路径,笔者估计,这可能将成为未来国家处理小产权房的基本思路。这意味着,存量小产权房被没收拆除的可能性基本上不存在。除存在安全隐患、占用公共设施和耕地的被拆除外,大多数小产权房将会留用,并采取不同程度的罚款或补缴地价来确认产权,而存在争议的则搁置留用。

虽然确认产权不意味着小产权房就能像商品房一样自由交易,但小产权房此前最大的弊病 不完整的产权将得到修复,在流转和产权保护上的法律风险将基本消除,若产权的边界和对于产权的法律保护最终明晰,则在交易层面的合法化就是必然的。

以深圳即将在4月1日实施的《试点实施办法》为例,其基调是分类处理和确认,除对由非原村民所建、以房地产开发为目的的违法建筑部分不予确认(但可以留用)外,其他违法建筑在不占用公共设施、不存在安全隐患的前提下将全部纳入产权确认的范畴。而且,缴纳少量地价(住宅类为基准地价的10%)后,符合 一户一栋 原则的住也很难找出几个具有感召力、煽动性的口号。不过宅类违建和绝大多数生产经营性建筑类还可以申请获得商品房产权。相比之前坚决禁止、清理拆除和不予确认的政策表态,本次政策基调显得更加灵活和务实。

目前,深圳绝大多数小产权房是由村民自己建设,或由村委会的开发公司或者外请开发公司代建。即使是联合外面公司一起开发,基本模式也是由村民或村集体提供土地,私人开发商负责筹集建设资金,建成后村民留存一部分用于居住和出租,剩余部分出售,单纯面向市场销售而开发的项目非常少。特别在近年来房价快速上涨的情况下,在深圳超过1000万的非户籍人口中,80%选择租住小产权房,甚至很多初来深圳创业的人也选择小产权房租住。由此,村民选择出租小产权房来获得长远收益(村民自有物业出租收益和集体物业年度分红)更划算,出售小产权房的比例就更低了。因此,照此趋势,深圳存量小产权房中的绝大多数将走上分类确认和渐进合法化的处理路径。

中国地产是中国互联中心·中国旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家重点站。以引导正确的行业舆论导向为己任，为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。