远洋地产新战略曝光李明解密未来年路线图.蹭飞

地产中国讯 月 0日，远洋地产在北京举办 海鸥Ⅳ及2014年业绩解读媒体分享会 ，远洋地产总裁李明携多位中高管出席并接受媒体采访。海鸥Ⅳ是远洋地产第四步发展战略，其核心是明确了远洋地产在未来五年内，将构建包括住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局。

以下为访谈实

访谈嘉宾：

李 明 远洋地产总裁（图右三）

人民团结(看来稳定团结跟人民吃饱和暖没多大关系)。而就在导弹核弹试验前樊海云 远洋地产战略流程中心总经理（图左二）

丁 晖 远洋地产经营管理中心总经理（图右二）

主持人：

傅 硕 资深地产媒体人（图左一）

段 涛 远洋地产经营管理中心副总经理（图右一）

提问：远洋地产今年提出企业内部去组织化，那么如何对员工进行考核？

李明：我们今年将不下考核指标。我为什么要考核你呢？我只要求你在管理财务指标的时候，你的指标体系跟我上市公司一样就行了，我也要你的净借贷比，要求每个月听到的数字比上个月好，然后奖金自己发。权力给背包人，到时候钱你愿意给谁给谁。这叫大家共同办企业。

但是形成这样的事业合伙，需要企业形成文化。首先要开放。怎么开放？愿意跟别人分享你自己的观点，愿意听取不同的观点。我上周五开会的时候也讲，不允许各级一把手搞一言堂，你要开放，首先要听不同的意见。其次要透明，就是能够让别人知道你在做什么，你能够把你自己的经验分享给别人，真正把成本降下来，把效率提上去。大家尊重知识、技术，大家能够尊重他，崇尚这种风气，比你鼓励要强得多。

所以对事业部今年没有考核，最后咱们拿报表跟市场去比，最终靠竞争去生存。

提问：2014年远洋加快了土地储备，仅北京就收入8幅地块。海鸥Ⅳ计划提出后企业将更加快速发展，那么接下来远洋会怎么做？

李明：一是去化调整。2014年我们在全国新增土地储备700万平米，主要集中在北京、上海及华东地区。但你也注意到，我们还卖了600万平米的土地。

二个债务结构调整，我们去年7月份和今年1月份连续各发了12亿美金的公司债，有息负债总额没变，但总额不重要，结构更重要。首先，把内地和外地的负债结构调一下，因为远洋是香港上市公司，更多的融资手段在国际资本市场，我们从国际资本市场融资只有20%，我们逐渐把人民币和外币调整，各占一半一半。其次，从期限来讲，我们两年期以内占60%，现在我们调整到两年期以上占60%，两年期以下占40%。如果你总是短贷长投，总是债务重组，对企业来说也是一个不从容的表现，企业的持续发展需要从容。另外，随着调整负债，债务成本也降下来了。

所以，我们去年看到增加土地储备，但背后还有这么多的结构调整。近期一两年，刚需主要解决的是基本居住问题，但我认为这个市场到达一定水平了，剩下的是改善性需求，未来将是市场支撑着。当告别了供应的短缺，改善性需求会成为市场主流。

所以，我们还是要集中到城区里来，聚焦城市中心地段。在北京的住宅业务，我们还是关注改善性需求，刚需用不着我们管，也没这个机会管，我们还是用心去做改善性需求，把价格、质量、客户综合服务做好。

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