收益率远超市场水平平安保障房项目背后风险.鼓励

当前保障房总投资收益率仅为 %左右，平安保障房债权投资计划预期净投资收益率高达7.6%，尽管运用了多重增信的交易结构，但蕴含的风险仍不可小觑。

险资逐渐成为保障房建设的重要资金来源。近日，（601 ，02 ）再次发起了保障房债权投资计划。本刊独家获悉，该投资项目由中国平安旗下的平安资产公司发起，全名为“平安—南京公共租赁房债权投资计划”，已于4月上旬获保监会批准。

该项目推介书显示，募集金额为50亿元，投资期限为5年，主要用于南京燕子矶新城公共租赁房项目的投资建设。其亮点在于高额的投资回报，预期净投资收益率高达7.6%，年化净投资收益率达7.82%。

令人疑惑的是，目前保障房建设尚难实现 %的总投资收益率，为何该项目收益率如此之高？

当前，缺乏资金成为保障房建设的最大阻碍。鉴于保障房建设的低收益，其他资金对此退避三舍，险资几乎是保障房项目的唯一资金来源。平安急切进入的情形，和其他公司对风险的再三考量形成鲜明对比，并使得该项目成为反映当下保障房建设现状的极佳样本。

7.6%：高企的投资收益率

相比保障房尚难实现盈亏平衡之情形，7.6%的净投资收益率和7.82%的年化净投资收益率已创下了业内之最。

鸡是先例。这使得鸡肉更适用于集团化、产业化生产。据了解，此项目采用固定计息方式，每季度支付一次投资收益的方式来偿还，偿债主体为南京建工集团有限公司，担保方为南京市城市建设投资控股（集团）有限公司。

与其他固息收益产品相比，此项目收益率远高出同期限产品。5年期固息国债收益率为 .21%，5年期固息铁道债收益率为4.65%，5年期固息AAA级企业债收益率为 .72%，5年期定期存款利率也仅为5.5%。

事实上，这是保险业内第四个保障房债权投资计划。截至目前，保险资金累计共动用1 5亿元参与保障房建设。

2011年 月，（，）率先推出保障房债权计划第一单，即40亿元投资“-上海公共租赁房项目债权投资计划”；5月，中国平安推出了7年期 0亿元“平安-上海保障房项目债权投资计划”；人保又推出了15亿元投资“重庆龙州湾保障房债权投资计划”。

此外，还有为保障房建设提供土地储备的“蓝德计划”，即“北京市土地储备债权投资计划”，共募集保险资金210亿元，但主要用于投资土地一级市场，与保障房建设债权投资项目不具备可比性。

此前保障房债权计划最高投资收益率仅在7%左右。从有关渠道获悉，人保“重庆龙州湾保障房债权投资计划”收益率为7.05%；最低的太保“上海公租房计划”为6%。同时，和平安自己发的第一个保障房项目相比，收益率也明显较高，“平安-上海城投计划”收益率仅为6.4%。

一家大型保险资产管理公司高层人士分析指出，收益与风险是相匹配的，平安保障房投资计划能达到这么高的收益，是由其中蕴含的风险决定的。

“公租房类的投资产品本身风险就比较大，并且该项目的交易结构与传统产品相比并不太理想，”该资管人士进一步详解，“该偿债主体南京建工集团本身是一个政府平台公司，给这个项目做担保的南京城投公司，同样是政府投融资平台，现在城投公司本身风险就大，由于交易结构不理想导致收益率相对偏高。”

该项目的偿债主体南京建工集团，是一家集房地产开发、房屋建筑、市政、装饰装潢、钢结构施工和混凝土生产等于一体的集团，公司的主营业务收入主要包括工程项目建设收入、工程产品销售收入。

虽然项目发起人平安认为该公司还本付息的安全边际较高，偿债能力有足够的保障，但多位保险资产管理公司高层人士仍表示并未十分看好。

2011年5月南京建工财报显示，其总资产为77.29亿元，净资产为29.75亿元。2010年年报数据显示，其主营收入为6 .59亿元，净利润为0.9亿元。其中，工程项目建设收入、工程产品销售收入分别占主营业务收入的97.78%和2.19%，毛利率分别为6.75%和1 .24%。

项目推介书称，公司在债权计划存续期（2012年-2016年）产生可用于还本付息净现金流97亿元，而需归还的本金和利息合计为8 亿元，公司产生的现金流完全可以覆盖公司需要归还的贷款本金和利息。

实际上，从偿债指标看，除了2011年5月的流动比率、速动比率、资产负债率处于合理区间外，前三年的状况均不容乐观。2011年，其流动比率为2.15，速动比率为1.49，资产负债率为61.51%。2010年、2009年、2008年，流动利率分别为1.22，1.11，1.15；速动比率分别为1.00，0.88，0.92；资产负债率分别为8 .81%，88.01%，85.91%。

公司财务状况之所以能在2011年有较大提升，推介书称，公司通过增资和重组，使负债率水平大幅下降，财务结构得到优化。