下半年这个重磅项目地漏

下半年这个重磅项目！买不买，你都必须盯着︱张大伟

时间太快，7月过去了一周多，在2019年下半年，大部分人都会关注北京市场的风向，下周一的一宗不限价地块预计热度将非常高！10多家企业参与。

市场为何会对不限价地块这么关注？

其实这代表了2017年开始的本轮楼市调控，进入了一个新的阶段：

从2017年开始，北京商品房住宅地块合计供应106宗，其中限竞房地块为97宗，也就是说不限价的纯商品房住宅地块，只有9宗。占比只有8.5%。

但如果只看2019年来，北京成交的20宗商品房住宅地块，其中有8宗是纯商品房住宅不限价地块，占比到达了40%。可以预期的是，依照土地供应结构，2020年开始，土地市场限竞房一家独大的现象，将会改变。而过去很有争议的限竞房一些问题，在后续也会逐渐改变。

限竞时代，房价稳定的3大后遗症

从楼市调控看，北京是全国最平稳的城市，其中限竞房的作用最大。

2019年上半年过去了，北京楼市这几个月的市场可以说告别了2018年的4季度的低迷。在2019年上半年众多的新疆球迷就开始期待25日的这场首秀，北京的限竞房，可以说所获了一个不错的结果。

在刚过去的2019年2季度，北京限竞房签成功了6102套，平均一个月2000套。环比涨幅高达97%，数据表现的确不错。从市场均价看，一直保持了安稳。

在成交量上行的背后，仍然是限竞房同质化井喷供应等问题，而从入市项目的市场表现看，分化趋势分析明显，有些项目去化不足一成，也有项目接近日光。

限竞房目前看，虽然也有不少项目热销，但整体看，存在明显的3大后遗症：

1：限竞房的换房问题。

简单的统计换房数据，房地产平均换房周期在6年左右，限竞房限售5年，按照正常的买房到交付办房本，全流程大约限售周期在8年左右。这种情况下，对买了改善型面积的购房者影响不大，但对买了140平米以内的部分购房者，极可能面临换房难的现象。

2：限竞房的品质问题。

限竞房是成本定价，由于售价没有想象力，所以对于部分溢价率高的地块，因为成本高，基本都面临利润困难，这种情况下，限竞房的品质问题就会比较突出。

3：限竞房的区位问题。

对限竞房来讲，最大的问题是交通问题，距离地铁的远近基本决定了项目的热销程度，但大部分项目交通通达性都不尽如人意。

具体的限竞房价值划分伟哥单独写过一篇文章：

重磅！北京历史97个“限竞房”投资购买评级︱张大伟

下半年这个重磅项目！你必须盯着

这种情况下，今年第一宗招拍挂成交的纯商品房土地，项目将在下半年入市，不论对于房地产业内，还是购房者，极可能都必须提高关注度了。

2019年2月1日，北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC地块出让。

作为最近几年一个地铁上盖住宅不限价纯商品房地块，这个项目定名为中骏长安世界城•天峰，当时中骏居然底价取得了土地，除2月初市场冷清，谁也没想到会在春节后开启小阳春外。与地块本身有8万多平米的一个大比例商业有关。

这商业部分对于开发商来说是双刃剑，位置的确不错，北京地铁上盖的商业，肯定有价值。但由于严格的调控，基本上都要求开发商自己有运营能力，运营好了，这么大体量的商业对住宅部分而言，将是巨大利好。

因为这些独一无二的土地属性，所以不论是房地产市场从业者，还是购房者，都在关注乃至期待这个项目的入市。

1：对房地产业内来说。

中骏长安世界城•天峰作为第一宗不限价地块上市，将考验全北京对预售价的预期，还能指导未来土地市场上如何定价拿地。另外这宗地块的住宅部分因为属于地铁上盖，去化难度很小。但商业部分开发商会如何运营，也值得关注与学习。

二：对购房者来讲

1：项目所在的门头沟是北京过去历史上，房价变化最明显的区域

从新房看，年北京市新居均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平，上涨3.9倍，远高于全国新房均价涨幅的1.9倍，高于M2涨幅的3.0倍.门头沟区、昌平区和顺义区年均涨幅分别以23.8％、21.7％和21.4％居北京市各区前3。门头沟区为最接近中心城区的生态修养发展区，磁悬浮列车S1线开通提高内外通达性；

中骏长安世界城•天峰，作为纯商品房住宅项目，这个面积段在区域内目前已经稀缺。

2：从计划利好看，这里将是未来2年，北京变化最大的区域。

作为献礼工程，长安街西沿线已经肯定国企前通车。另外这个区域的计划也非常高等级。

依照北京新总规中对首钢“传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地”的定位，作为首钢工业区复兴先行区的北区提出了“打造新时期首都城市复兴新地标”为总体目标。

未来这里将包括冬奥广场片区、工业遗址公园片区、石景山文化景观区、城市织补创新工场片区、公共服务配套区。

这个区域对于大部分购房者来讲，其实相比东部的副中心、南部的大兴国际机场已经变现落地，西部的利好现在还在不断落地进程中，这带来的价值想象力更高。特别是依照惯例，奥运会前3年是区域变化最大的时间点，距离北京2022年冬奥还有3年，未来这里将日新月异。

3：这是一个真正能做到“佩奇”的项目

中骏长安世界城•天峰项目本身的商业部份将会运营成为一个标杆综合体：

对中骏来讲，这个项目也将成为一个标杆，之前已经有多个成功商业案例：位于CBD核心区的世界城，已成为全北京知名的商业消费场所之一。这里有海底捞全球首家智慧门店，国内首家标准影厅+威士忌酒吧——沃美影城全国旗舰店，首进北京的米其林主厨餐厅——滨江1918实地查看了县残联、铁峪铺镇中心村、东川村工作开展情况，百胜集团咖啡品牌北京首店——COFFii JOY等大批红打卡店。

世界城实景图

这些都将可能在这个项目落地。中骏长安世界城•天峰将是中骏FUN+幸福生活生态圈的完整体现。既有FUNLIVE长租公寓，也有FUNWORLD世界城，和“天字”系住宅产品线——中骏住宅产品系列的“最高等级”。在此之前，中骏天宸、天璟等项目，已经在北京和全国范围内，赢得了良好的口碑和销售业绩。

地块本身还有1.2万平米的公交关键，叠加地铁S1线上盖，无缝衔接1号、6号线，交通可以说是西部最好的项目之一。

周围的教育资源也非常丰富，北京八中京西校区、首师大附中、北京第二实验小学，大峪第一小学及附属幼儿园等名校在侧，一站式优质教育系统

2019年7月20日，被称为“协力之门”的新首钢大桥，即将迎来“牵手”合龙，随着最后一道世界级的技术难关被攻克，长安街西延线的全线贯通进入倒计时。京西的发展加速可期，中骏长安世界城•天峰售楼处也将同期开放。

㎡纯商品房住宅，齐全的配套不单单可以长时间居住，商品房属性更可以从容置换，对于购房者来说，这的确是一个下半年最值得盯住的项目！

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