调控下的房企转型趋势与问题

金融界站讯 主题为“冲突论：跨越政经周期的逻辑”的博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会于7月 日—7月6日在海南三亚召开。在4日下午举行的“调控下的房企转型：趋势与问题”论坛上，嘉宾做了精彩发言。

以下为文字实录：

下面让我们掌声有请嘉宾主持：经济学家、复旦大学经济学教授韦森先生，有请各位嘉宾上台。

主持人：我对房地产一点不懂用于修建工业园区，这是我参加的第二次性的活动，第一次参加了达沃斯论坛，第二次参加了博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会，上个星期之前，让我来参加论坛，我就说不懂得房地产，他们说让我来听听。昨天晚上才知道让我来主持论坛。我在21世纪经济报道开了专栏，但是我没有写过一篇关于房地产的内容，今天做主持人就诚惶诚恐，来了以后又不好违背安排。

到了三亚后，主要是我个人研究考虑的，我近几年在和华尔街对经济和财经发表了一些看法。最近我读凯恩斯的时候，理解现代经济的运作，关键是理解金融和房地产的互动，如果不理解房地产的变化，你对宏观经济的判断就不到位，正因为这一点，我带着耳朵过来听，但是收益很大，对中国经济的判断，对中国宏观经济的判断也增加了很多的内容。

大家回忆一下，我在西方呆了11年，我的判断是什么，国内游一种说法，春江水暖鸭先知，任何国家经济先复苏，起步都是从房地产开始的。反过来说，最大的一次经济危机，也是从房地产开始的。大家看一下，在上世纪1929年大危机，市场暴跌，倒闭，实体经济崩溃。上次的经济衰退仍然是这样的，没有人想到2009年和2010年有一次大的世界经济的衰退，又跟次贷经济联结在一起，要理解房地产和经济之间的关系，才可以理解现代经济的问题，我提出几个问题。

一、大家都在抱怨和讨论，中国的房价这么高，主要是货币政策的介入，这是错误的认识，央行这几年真正的投入货币了，中国广义的货币从2008年49万亿元增加到现在的90多万亿元，这是央行超发了吗，央行基础货币增加只有1.9万亿元，去年是 .9万亿元，前年是 .8万亿元，加起来不到9万亿元，现在多了40多万亿元怎么来的，这就是经济的问题。实际上不是研究央行广义货币的波动，而是房地产导致货币的增加，这一点对中国宏观经济是非常重要的。

二、我提一个想法，很多人都讲到，中国经济是往下走，短期是悲观还是乐观的，我认为这是表面的判断，深层次的问题是什么，判断中国经济是否往下走，最近读凯恩斯的货币论，要看企业的利润率和资产收益率，这才是最重要的。凯恩斯的货币论讲了这样的一句话，各国的利润膨胀时期和萎缩时期，跟一个国家的兴盛和衰败时期是高度相关的。国家的财富不是在收缩中增长的，而是在利润增长时期增加的。中国各行各业的利润率都在下降，这种情况下，中国经济的下行已经是一种趋势。有人判断中国经济的下滑是结构性的，我认为中国经济的下滑是趋势性的。

这种情况如果不能正确的判断深层次的问题，而是看经济下滑就重操货币政策，就会导致中国经济的突然大跌，我希望大家对此有所转变，无论是经济学家还是企业家都要清醒地认识到。

我的问题是，中国经济回升或者是见底的主要因素是什么，中国经济未来二十年应该如何发展。

哈继铭：我们判断经济的走势，大家的观点和想法是有不同的侧重点。我们做市场研究，不仅要看到未来长远的经济，更要看到短期的经济发展态势，因为它会指引资本市场的变化。我们在商业界、金融界搞经济研究，必须跟所在的市场紧密结合起来，不仅要看到长远的将来，也要看到短期的未来。凯恩斯也曾经说过，长期来说，人总是要死的，必须从短期活到长期。我刚才说，中国经济在上半年或者是二季度见底回升，主要是从短期的角度来看的。

首先，政府从去年年底出台了一系列的政策，比如说三次存款准备金的下调，一次降息。最近频频的做一些动作，财政部门出台政策，对于节能品的补贴和减税。我们也看到发改委审批投资项目的速度加快了，原来一季度审批的项目是100多个，现在二季度一个月该审批超过了200多个项目，同时的巴塞尔日期推迟到明年在膝关节受力，目的是使今年的资资本金不要有过大的压力，也是在鼓励银行放贷。

许多地方政府频频出台微调政策，这些政策都是一股脑的被中央打压下去了。现在在中央层面对于房地产进行微调，但是对于刚性需求的政策还是会容忍的，我认为调控的政策和效果将在下半年逐渐显现。

另外政策刚刚出台不久，二季度的比较低，二季度的影响比较大，二季度GDP的速度进一步下降，我认为年中的时候会有更多的政策放松，从而给下半年经济增长提供进一步的推动力量。

我在这里不愿判断政策是正确的还是错误的，我们作为业界认为抓住政策的动向，赚到钱才是正确的，没有赚到钱都是错误的，这个是很客观的现象。另外一种分析就是中国长期以来怎么办？这个是很好的问题。我们作为经济学家即要在商言商，也要为国家长期的发展做一些思考，政策无非就是三种，一种是花钱的政策，再来4万亿，这对中国长期是不利的。第二种就是改革，改革难道是容易的事吗？在经济增长8%-10%的时候都难以进入垄断行业，怎么可能在目前的情况下发生巨大的改革呢。第三种政策就是即不化花钱也不需要改革的，那就是放松调控，放松之后，老百姓的钱自然就进来了，所以长期来看办法也还是有的，不是说什么是最应该做的，而是说什么是最有可能发生的。

以上就是我论点的立足点，从这些可能发生的情况来看，二季度的经济是见底的，下半年的经济有逐渐上升的可能性。

主持人：如果利润率好的话，负债率没有问题的，如果利润率下降的话，经济会怎样发展。

陈小平：目前整个行业偏高，还有进一步推高的趋势，因为目前的销售出了问题，投资也是在萎缩的，因此负债率增加，上市公司的负债率也是在逐步的提高。目前的商业模式使得资产负债率要比其他行业高一些，包括开发贷款，包括拿了土地之后的负债率也是比较高的。房地产业还是资本运作的行业，因此资本风险是比较高的，如果不是政策约束和压制，银行会首先房贷给房地产业，因为政策的压制，所以就不能贷。从行业的角度来说，房地产行业目前没有太大的风险。我们除了房地产之外，还做建筑、土地、工程等等，集团在这个平台下有融资的选择，才可以支撑房地产业的发展，在目前的情况下，适当多元化的企业要比专业化的房地产的日子好过。

解冻：对于万科来讲，我们下半场的策略是坚持主流定位，为普通人盖好的房屋，盖有人住的房屋，同时跟城市共同发展，提高新型城市化。下半场说到底要从自身挖掘，政策已经摆在这里。我们相信所有的调控都有其合理性，我们不是评价政策，也不去预测政策，更多的是强调应对。应对市场的变化，作为企业来讲，万科从深圳经济特区这片热土起步的，经历了多次的调控，未来无论形势怎么改变，都会坚持房地产行业的发展。

主持人：关总是做空调的，你们对房地产行业有怎样的看法。

关宏波：大家好，今天在地产盛宴上，作为家电制造企业，谈地产对我来说是班门弄斧，我也希望通过今天的机会，因为今天来了很多全国各地地产商的高管，我希望通过这样的机会，谈谈中央空调跟地产商配套的问题。

主持人提到了目前的房地产形势和家电企业感受到的压力，作为房地产行业的配套商来讲，能够感受到目前的环境里面，形势和造成的压力，我们也有更加积极的心态去应对。借此机会，给在座的开发商提两点小小的建议。希望地产商能够在中央空调采购时进行集中采购，我们多年来重视跟地产商的合作，到目前为止，我们跟全国三十多个知名的地产商建立了合作方式，这种方式有很多的好处，我罗列三点，避免地产商在每个项目操作的过程中，都开展不同形式的招标，因为形式是复杂的。作为设备商每个项目都应对，也是比较烦琐的，从工作效率来考虑，如果集中采购，一年一次或者是两年一次的效果是非常好的。年度集中采购，作为生产企业和房地产开发商直接建立关系，也就是说，我们作为家电生产企业跟房地产开发商直接采购设备，减少了中间的环节。对房地产成本的节约，尤其是当前的经济环境下，对房地产成本总体的节约是有好处的。因为我们跟地产商有战略性的合作，我们可以在前期参与到房地产的开发地例如室外机的放置位置，新产品的推广应用，还有整体方案的论证介入，避免后期的问题。如果设计不合理就会造成麻烦，建议房地产商在设备方面采用集中采购的方式。

提第二个建议，希望各个地产商的高管，特别是空调设备集中采购的过程中，要理性的看待品牌，为什么这么说？从生产企业的角度考虑产品，产品的同质化是严重的，我们跟合资品牌品质的差异是非常小的，目前部分产品已经超越了合资品牌。

凭什么房屋可以卖得好，三个因素都是地段，如果更加科学和全面的判断，除了地段，还有就是房地产开发商的品牌效应。我们跟地产商合作的过程中，我们就发现有些地产商对品牌低估。中央空调在房地产配套中是属于非常小的内容，打个不恰当的比喻，如果房屋是衬衣的话，安装空调就是衬衣上的钮扣，而且是藏在衣服里面的钮扣，如果夸大房屋的就是不科学的举动。很多合资的品牌，都是在我们这里OEM的，这是什么样的概念，同样我们的产品贴上合资品牌的LOGO，实际上是我们生产的，因此没有必要多花10%到20%的费用进行采购，我就提这些建议。