管理探秘房地产税贷政策将对钢材市场有哪些影响

探秘房地产税贷政策将对钢材市场有那些影响？

3月30日，财政部公布，个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税;不足两年的全额征收。与此同时，中国人民银行称，住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20%,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%.通知要点：

央行发布通知：(通知全文)

拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%;

使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;

对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%.

财政部发布通知：(通知全文)

个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税;

个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

个人将购买2年以上(含2年)普通住房对外销售，免征营业税。

市场观点认为，近期房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定。

相关行业站认为：

房地产新政对建筑钢材价格形成短期利好支撑，对刺激房地产市场的活跃度有利，能够达到加速存量房的销售，但对钢市的直接影响力不明显，期货市场会受此消息的作用而有限发挥，继而间接作用螺纹钢价格的再度回升。

此次政策的着力点仍在房地产销售领域而不在开发领域，并没有刺激房地产新开工面积的扩大。若不能有效带动建筑钢材需求，在原料价格疲弱的大背景下，料反弹力度有限。相反，在中央层面承认房地产投资过多的情况下，矿煤焦钢整体下滑的趋势仍难以扭转。今日矿煤焦钢期货整体上以下滑为主，焦炭、焦煤、铁矿主力合约再创新低。不过股市表现亮眼：

今日，中国股市沪综指放量收升2.6%,创逾七年收盘新高和两个多月最大单日涨幅。分析师指出，在中国周末宣布 一带一路 框架方案后，今日沪深两市基建港口建材等相关概念大幅上涨，而午后有关央行或会放松二套房贷的传言，给炽热的股市再添一把柴，大盘节节攀高。上证地产类指数大涨6.82%.地产股龙头万科上涨6.97%,多只房地产股涨停。

市场机构分析认为：

中金：超出预期利好整体市场

(1)房地产政策逐步向 正常化 回归，超出我们的预期，利好整体市场。我们在今天发表的策略周报《期待政策姿态更加积极》中表达了对政策进一步放松的期待。从去年年初开始，我们持续看多地产，核心原因之一就是中国之前的房地产政策存在过多过紧的因素。随着物价的下滑、资产价格下行压力的现象，房地产政策自去年年初开始逐步向正常化回归。今天央行等部位的文件是房地产政策向正常化回归的进程的延续，如果效果不理想，后续仍可能从 正常化 向 宽松 过度的空间。房地产市场是中国经济的重要组成部分，而住房需求是居民的正常需求。在经济下行压力加大的背景下，释放正常的住房需求以使得增长稳定在合适的区间，是必要的做法，这对稳增长有利，对市场也是利好。

(2)后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后，地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复，成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏，将对经济增长企稳复苏做出正面贡献，这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。

(3)风格转换，蓝筹当道。政策呵护的超预期，使我们回到《股债双牛》的逻辑。考虑到目前中小市值股票普遍的高估值、高仓位，我们认为今天公布的地产政策将有助于改善市场对于地产及相关周期性板块的预期，将加速市场向低估值蓝筹风格转换。我们维持对金融、地产等板块的推荐评级，并建议关注地产投资相关板块，包括建材等材料、机械等板块的机会。

民生证券管清友：现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势

鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

管清友称，房地产产业链不会因此复苏，中央必将继续加大稳增长力度，由公共部门接住私人部门下落的刀【环球综合报道】据澳大利亚光线11月14道。其表示，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

以下为管清友分析全文：

1、为什么调整?

930房贷新政和1122降息之后，房贷的 价 (房贷利率)虽然开始下降，但 量 依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

2、如何调整?

此前的地产政策松动主要是：放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等，这次的措施主要是：

1)鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

解读：此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

2)对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

解读：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%,超预期

进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;

解读：公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%,符合预期

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%.

解读：有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至30%,超预期

按照支持合理住房需求(自住型和)下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，不过北京上海放开限购的可能性较低。

3、对房地产市场的影响?

短期压力缓解，长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。

但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。

第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。

第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。

第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

4、对宏观经济的影响?

房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

由此推断，中央必将继续加大稳增长力度，由公共部门接住私人部门下落的刀。

下一步政策重点：

1)地产政策还可能进一步松动。我们在春节之后的第一篇报告《羊年之初的四个政策风口》中最早提示地产政策将有所松动，二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远油料播种面积占全省油料播种面积的60%，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京上海放开限购的可能性较低。

2)货币政策继续宽松。央行此前有 价 无 量 的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲，二是城投债到期高峰临近，三是4月是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。

3)基建投资继续加码。以一带一路为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或称为 一带一路 首批战略港口。中国中铁(601390,股吧)、中国铁建(601186,股吧)和中国交建(601800,股吧)三大基础设施建设与海外项目施工企业最为受益。

背景资料：

3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型，促进用地结构调整;多措并举，统筹保障性安居工程建设;部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

3月26日，国务院法制办站上公布了《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》，向社会公开征求意见，该细则被视为不动产统一登记制度建设的重要环节。