房地产商谋新政对策开发销售战略全面调整
[摘要]以新“国十条”为核心的房地产调控政策出台十余天后,开发商逐渐稳住阵脚,纷纷研究应对策略长期来看,以万科等为代表的大型房企,已经在计划于产品线、城市策略等方面做出调整眼前,如何令已经交付定金的意向购房者顺利实现购房成为重庆、上海等地开发商忙碌的重点帮助购房者做“假离婚”,甚至暂时垫付购房者未能从银行贷到的款项等,都被列入开发商研讨的对策范围
易居中国分析师薛建雄表示,受开发商贷款收紧和个贷收紧的双重挤压,开发商将在不远的将来面临新一轮融资压力,而降价回款,将随着眼前问题的解决,成为开发商下一步的研究重点
万科再传产品线调整代替简单降价
对于上一轮调整中最先扛起降价大旗的万科,市场对其价格策略尤其关注近日有络消息称,“万科总部内部会议上曾提出,各地分公司如果在一定时间内未完成既定销售目标的60%,可以自行降价”
昨日向接近万科的房地产界人士求证,据称新政公布三天内,万科确实召开了讨论如何应对新政的内部会议但会上未谈及降价问题万科的思路是,一方面针对新政对首套房的相对支持,调整其产品线,令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢,同时拓展受新政影响较小的商业地产项目另外,由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大,万科拟调整原定的2010年城市拓展战略,向风险较低的区域倾斜
此前,本报曾独家获悉,万科在2010年初拟定了相对激进的一线城市扩展战略,仅上海一地的拿地计划就有8幅之多而2009年全年,万科新获得项目共44个,其中上海仅有七宝35北块一个项目业内人士分析,受新政影响,万科原本激进的上海拿地战略可能有所调整
“政策的出台将对市场产生显著的影响,相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束,亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止”万科一季报称
在4月27日发布的一季报数据显示,万科一季度销售面积中,珠三角同比下降45.1%;长三角同比下降33.9%;而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%但在万科看来,二、三线城市的投资热度也未必持久
这一趋势正在被市场数据所印证中国指数研究院数据显示,上周(4月26日至5月2日),上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交面积环比分别下降33%、34%和23%,而此前的二线热点城市南京、杭州、合肥三地成交面积环比分别下降77%、41%和55%分析人士认为,新政对二、三线城市投资需求的抑制十分有效,楼市正进入漫长的观望期
近期对策:先稳购房者 再议价格调整
另据各地消息称,除万科外,包括绿地、保利、瑞安、华润等多个房企都在新政公布后紧急开会研讨对策
重庆市场人士介绍,虽然三套房贷等地方细则还尚未明确,但多数银行已经严格执行国务院新十条精神,即以家庭为单位暂停三套及以上购房贷款、未完税1年以上的外地人停贷等一些刚刚开盘不久或正准备开盘的房企对新政的强力打击都“情绪悲观”为了避免新政影响,开发商开始研究如何协助购房者做“假离婚”,使一个家庭分为两个家庭,以顺利实现贷款审批
另有上海地产界人士透露,一些上海开发商正在研究为购房者垫付银行部分贷款,购房者在规定期限内归还欠款,并可享受免息待遇
“此前上海人到周边地区大量买房,以求投资升值但异地人购房贷款的严格限制令这批投资者受到严重打击退房潮将在这些地区率先出现,开发商的应对难度也将相当大”市场人士称
把新政前后的购房客户基本稳住之后,开发商将随即考虑五月以后的价格战略在某机构做的十大房企生存之道调查中,包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目中,目前确定降价的楼盘尚在少数,但几乎没有明确表示涨价的楼盘
业内人士称,开发商依靠目前尚显充分的自有资金,均会全力抵抗降价,期望安全渡过调控周期“毕竟,如此严厉的调控举措已经对刚性需求造成制约,不排除一段时间后,新政口径有所调整开发商期待的正是这样的结果但从目前来看,地方细则尚未全面出台,税制改革仍有空间对开发商而言的利空政策只是刚刚开始”专家表示
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