管理北京商品住宅走高端线路未来六环内刚需盘绝

北京：商品住宅走“高端路线” 未来六环内刚需盘绝迹！

下半年北京土地市场升温明显，一块块高价地层出不穷，不断刷新北京楼面单价，豪赌北京房价上涨。而从北京楼市以往的经验来看，即便再高价的地块，也没有企业亏本卖房。高价地催生出一批批高价房。随着土地供应郊区化的趋势愈来愈明显，在此背景下，未来六环内或难觅单价2万元以下刚需盘。

地皇层出 一代更比一代强

在北京上一轮土地牛市中，从2009年至2010年取得的“地皇”项目，入市期集中在2011年至今。虽然中间经历了以限贷、限购为主的“史上*严厉调控”，但随着北京房价整体走势的上升，高价地的成本被不断上涨的房价所消解。

随着楼市复苏，2009年到2010年高价地不断刷新，胆大拿地者愈来愈多。今年以来，土地市场再度升温，不但像南三环夏家胡同、朝阳孙河等地理位置优势明显的地块楼面价屡创新高，刷新北京土地销售纪录，五六环的楼市新区域也出现了超高价土地，如亦庄新城楼面价奔向3万元/平米，通州(社区论坛商铺)台湖楼面地价接近2万元/平米，“面粉”再次贵过“面包”。

豪赌明天 新地皇全赴出击

7月23日，中粮地产拿下孙河HIJ地块，将区域商品房地价推高到5万元/平米的水平。而此前泰禾2.8万/平米拿下孙河W地块时，被认为是区域楼面地皇。*预测，“现在五万楼面价，(房子)可能就得卖十万了。”

区域价格屡创新高的事情还产生在大兴亦庄新城、通州台湖等新兴突起的区域。8月14日，融创联合葛洲坝夺得亦庄新城-1街区B01R地块，商品房楼面价接近3万元/平米，而业内预计未来该区域房价可能破5万元/平米。

土地成本过高，开发商出于利润斟酌，高价地项目未来的入市定价也将更高，其是真高端还是伪高端，未来的风险主要是产品是否被市场所接受。

声音:

高端归市场 低端有保障

地价推高房价已毋庸置疑了。但不限制地价涨，却在拿预售证时限制房价就有些不合理他和其他人合资购买了3间。实际上，政府通过市场手段卖地，条件好的地能卖高价，做高端房，这也是市场经济；政府再用卖地的钱建保障房，形成多个市场。高端的归市场，低端的又有保障。

增加附加值 精装中牟利

北京土地资源少有，优良资源更少有，开发商通过重重竞争拿到一块地不容易，如何把土地价值较大化，是不少开发商斟酌的。目前有几种做法，一种是深入研究产品，多增加附加值；其次是把毛坯房做成精装修，从精装修中取得更多利润。

但随着调控的深入，未来高价地的压力会愈来愈大，特别是高端项目。今年住建委新规定，要求今年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目中，套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，地上计划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应到达地上规划层数1/2以上(且不低于7层)，这将拉长开发商拿预售证销售时间，使自有资金压力增加。此外，预售资金监管也考验项目较多、交叉开发的开发商资金调配能力所以今天这两名内线大个球员都将缺阵。

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