管理楼市泡沫未破商业地产泡沫正加速鼓胀

【文章】来源：东北商业 导语： 作为专注于商业地产，同时也是沃尔玛等国际巨头的合作伙伴，美佳华集团董事长洪小佳对商业地产现状有着深刻的认识。 洪小佳指出，做好商业地产需要具备三方面的条件，第一、运营能力是做好项目的根本;第二、商业项目前期的商业资源整合，产品业态定位;第三、商业地产需要大量持有商业物业，项目运营初期 作为专注于商业地产，同时也是沃尔玛等国际巨头的合作伙伴，美佳华集团董事长洪小佳对商业地产现状有着深刻的认识。

洪小佳指出，做好商业地产需要具备三方面的条件，第一、运营能力是做好项目的根本;第二、商业项目前期的商业资源整合，产品业态定位;第三、商业地产需要大量持有商业物业，项目运营初期，可能无法实现净现金流的平衡。因此，可靠的现金流运作模式是做好商业地产的保证。

对于目前各大房企蜂拥而至做商业地产，洪小佳称，由于大批开发商把商业地产作为调控下的 避风港 ，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。

面对当前的房地产调控，洪小佳表示，目前政府用行政调控手段，大力推出保障性住房是正确的，但应当科学合理地控制推出的总量和进度，如调整适度，将有利于行业的稳定发展。

而对于未来10年房地产行业的发展趋势，洪小佳认为，如果保障性住房能顺利、稳定、适度推出，调控政策及时调整，逐步正常化，中国房地产行业下一个10年将步入稳定的发展期。

以下为观点地产新媒体对美佳华集团董事长洪小佳的采访实录：

观点地产新媒体：美佳华目前的项目主要分布在哪些城市?公司选择进入一个城市发展，主要考虑哪些方面的因素?

洪小佳：目前我们的项目主要分布在云南、湖北等地的三线城市。

公司选择进入一个城市发展主要考虑以下几个方面：第一、城市城区人口一般要求在40万人以上;第二、在城市商圈或新城区核心地段有合适的备选地块;第三、城市经济发展动力充足，例如是产业转移的主要城市或重要的资源型城市等，同时能够辐射周边各县的消费。

观点地产新媒体：您一直坚持做商业地产，您认为，做商业地产需要具备哪些条件?而美佳华所具备哪些的核心优势?

洪小佳：我觉得商业运营能力、策划设计能力和可靠的现金流运作模式是做好商业地产必备的根本、前提和保证。

首先，商业地产的最终收益来自于运营产生的现金流，因此运营能力是做好项目的根本;

其次，商业项目前期的商业资源整合，产品业态定位，以及空间规划设计对与错、好与坏可以决定项目运营的成败，策划设计能力是做好项目的前提;

再次，商业地产需要大量持有商业物业，项目运营初期，可能无法实现净现金流的平衡。如果没有一个平衡项目现金流的操作模式，不仅项目开发难以为继，持有已开发物业都会成为难题。

由于大批开发商把商业地产作为调控下的 避风港 ，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。

因此，可靠的现金流运作模式是做好商业地产的保证。尤其在国家金融政策调整的情况下，更应该高度重视。

美佳华已经基本具备了上述的必要条件，在商业地产投资、开发和运营各方面都有一定的经验积累，有一个能够完成商业地产运作全过程的成熟管理团队，因此具备一定的优势。

观点地产新媒体：去年到现在，许多的房企都开始做商业地产，您怎么看这种现象?有观点认为，国内商业地产存在泡沫，包括中国在建的摩天大厦也很多，您是怎么看待商业地产的泡沫呢?

洪小佳：我觉得随着住宅市场调控力度的加强，目前商业地产正成为规避调控政策的投资洼地。同时，随着城市化进程加快和居民消费能力的释放，商业地产也面临良好的发展机遇。

但是，由于大批开发商把商业地产作为 避风港 ，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。

按照目前商业地产发展的趋势，很可能要经历集中开发、集中供应，大量产生泡沫，在泡沫中发展、在泡沫中淘汰、在泡沫中沉淀的过程。

观点地产新媒体：我们看到在商业地产比较成功的案例 万达模式 ，关于美佳华的模式或者发展布局，请您介绍一下?

洪小佳：大连万达是靠以售养租，现金流滚资产的模式获得了巨大成功，但是在商业运营上也存在不少需要解决和超越的问题。

我们创办的起点和成长的时期与万达不同，发展模式自然有所不同。首先，美佳华创办之初按照自身实力和市场发展状况，确定了做三线城市商业地标，引领城市商业发展的目标。

其二，由于各个城市的消费习惯和文化有所不同，我们更注重差异化和精细化运营我会被吓坏的；任何公司都希望至少有两家供应商。近期阿里巴巴集团总参谋长曾鸣在接受《华尔街》采访时表达了与谷歌竞争的意图。，融入当地消费习惯。

第三，由于我们的项目处于商圈或城市核心地段，地块面积不大，而且三线城市住宅等快速回流现金的产品单位面积盈利水平不高，以售养租有一定困难，我们会更注重与金融机构的合作。在发展布局方面，公司侧重于中西部的三线城市。

观点地产新媒体：一轮又一轮的楼市调控，从限购、限贷到限价，以您这么多年的行业经验看，房地产行业是否真的问题很大?政府用行政调控的手段，您觉得是否得当?

洪小佳：我认为自从国家取消福利分房以来，由于保障性住房未能同时启动，致使房地产市场在一定程度上造成结构性缺失。无论是房地产价格的暴涨，还是大幅震荡，都不利于房地产行业的正常健康发展。

这种现象同时对上游各行业造成了不良影响，时而产能过剩，时而产品短缺。目前政府用行政调控手段，大力推出保障性住房是正确的，但应当科学合理地控制推出的总量和进度，如调整适度，将有利于行业的稳定发展。

观点地产新媒体：伴随着房地产行业的持续调控，您觉得是否会出现一个大浪淘沙洗牌的过程?住宅市场，随着不断的城市化进程，您认为住宅地产的黄金周期还将持续多久?

由于大批开发商把商业地产作为调控下的 避风港 ，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。

洪小佳：我觉得随着房地产调控的深入，行业门槛将大大提高，必将出现一个大浪淘沙洗牌的过程。但是只要中国城市化进程保持不变，住宅房地产开发仍然是一个可以持续发展的行业。

观点地产新媒体： 十二五 600万套保障房建设，资金是很大问题，您认为这么大规模保障房是否激进?有观点认为，保障房会对商品房的价格造成影响，您个人是怎么看保障房和商品房的关系?

洪小佳：从目前各地政府的财政状况来看，如此大规模的推动保障性住房建设，不仅会在财政开支的结构平衡上留下难题，而且会在保障性住房的合理分配和持续供应上造成困难。

保障房的集中推出必然对商品房价格造成重大冲击，短期来说会挤垮部分房地产开发企业，长期来说有利于商品房市场进入一个正常稳定的发展期。

观点地产新媒体：下一个10年展望，对于中国房地产行业的发展，您是怎么看待的?10年后这给百度蜘蛛的体会就像：几餐没饭吃，您希望美佳华将成为一家怎样的企业?

洪小佳：如果保障性住房能顺利、稳定、适度推出，调控政策及时调整，逐步正常化，中国房地产行业下一个10年将步入稳定的发展期。

10年之后，我希望美佳华成为一家能够引领进驻城市商业发展、代表城市商业消费潮流的品牌商业企业，最重要的是能够通过企业的努力和发展，在不断提高自身商业运营能力的同时，为所进驻的城市人民带来更多的幸福感。

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