楼市超级大招来了这类城市将受益资源

这两天，一个足以影响中国货币发行方式、未来楼市格局的大招出台了。

然后，由于“太专业”，这个消息竟然没有引起注意，绝大多数人都没有看懂。

这个“超级大招”，就是财政部、国土资源部6月1日联合对外发布《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》。

所谓“土地储备”，就是地方政府获得可以对外转让的“城镇建设用地”的过程。对于土地的所有权，《中华人民共和国宪法》是这样规定的：

城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

按照《宪法》，只有政府才有权出让“城市建设用地”。而获得“可供出让的城市建设用地”的过程中，将产生征地、补偿等费用；土地转让后，政府又能获得“土地转让金”等收入。

地方政府需要资金来用GTI Roadster概念车由静止加速至时速100公里仅需3.6秒于拆迁补偿，或者是“七通一平”，使土地具备开发的基本条件。在2015年之前，这些资金是通过银行贷款获得的。后来，为了遏制政府债务过快增长，防范金融风险，国家叫停了“土地储备银行贷款”，只允许地方政府发债来解决资金问题。

此次出台的“办法”，是在采用地方债方式的基础上，进一步要求发行专项的“土地储备债券”来实现融资。具体玩法如下：

1、国务院确定年度地方债限额，财政部根据这个限额，参考土地储备融资需求、土地出让收入状况等因素确定全国“土地储备专项债券”总额度，以及各省市自治区的额度。

2、地方发债主体是省级政府，其下面的市县发行土地储备专项债券的，由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。经省级政府批准，计划单列市（深圳、厦门、宁波、青岛、大连）政府可以自办发行土地储备专项债券。

、土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年；土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行。

如果把房子比作“面包”，那么土地就是“面粉”。中国的房地产市场上，供应“面粉”的只有一个商家，这就是地方政府。而地方政府去“采购、储备面粉”的资金来源，以后都只能靠上面说的专项地方债了。所以，这个“办法”将深刻影响到未来中国楼市的走向。

第一，中央政府多了一个调控楼市的方法。每年土地储备发债规模，每个省市区可以分得多少，都由中央政府管控。这样，中央的权威性将大大增加，调控将更加精准。

第二，直辖市、省会城市、计划单列市有望优先获得土地储备资金，其楼市的优势将更加明显。

发债的关键权力掌握在省级政府手里，它可以决定省内各个城市的发债规模、期限、利率，甚至包括融资获得的资金（由省政府拨付市县）。由于省委、省政府设在省会城市，其官员的家也在省会城市，千万个站就模仿着出来了所以省里对省会城市的关照能力会进一步增强。

同样通过权力，直辖市、省会城市可以影响到高铁线路的分布，个个都成为一方的交通枢纽。所以就出现了我之前在专栏里说的“内陆中心城市复兴，沿海港口城市停滞”的新局面。

所以，未来投资房地产，除了“住宅！住宅！住宅！”这个原则之外（商办物业普遍过剩），还有“省会！省会！省会！”这个原则。当然，直辖市、计划单列市视同省会。

第三，央行发钞的渠道将更加通畅。地方政府土地储备专项债券的出现，将增加银行间的“可抵（质）押品”，为央行拓宽发钞渠道创造条件。 （作者系深圳商报编委）