香港地产面临变局全球资本活动带来的压力

　　香港地产面临变局 全球资本流动带来的压力

　　香港房地产正逐步进入一个敏感时刻一方面是楼宇单价屡创新高，另一方面是二手楼市的议价空间渐增，频频出现大额减价卸货情况；更甚者，部份地区的成交价已开始低过银行估价，反映出业主开始愿意以低于市价卖楼

　　最新创下单价新高的是位于香港中半山的豪宅“腾皇居”该屋苑的一个中层单位以6430万元（港元，下同）售出，尺价超过4万元，创下全香港屋苑尺价新高原业主于2012年以4888万元购入单位，这次易手，账面获利1542万元，回报高达32%数据显示，屋苑5月份时中层B室，成交价4900万元，实用面积1236平方尺，尺价算下来有39644元，当时已经创下香港屋苑的新高尺价，没想到3个月之后，最新成交的单位比旧纪录再高出7%

　　另一个吸引眼球的豪宅成交案例是浅水湾“福慧大厦”的低层B室，以总价1.2亿元转手，单位面积2499平方尺，成交尺价48019元业主在1992年以1100万元购入该物业，这次出售，账面获利近1.1亿

　　有人漏夜赶考场，有人辞官归故里在二手豪宅成交屡创新高的同时，也有香港二手盘业主开始大幅折让退出市场

　　屯门一位投资客在额外印花税届满当天，立马减价40万元沽货根据地产中介的数据，这个物业位于香港青河坊多宝大厦高层A室，实用面积约246平方尺，投资者2015年8月购入，本来叫价400万元放盘，不久前持货刚满3年，不再受香港额外印花税的影响，因此立即减价40万元，以360万元易手

　　屡创新高与频频出现的减价卖盘同时出现，显示香港的房地产市场正处于一个敏感的时刻背后的缘由主要来自内外两大方面：从内部因素来看，港府推出空置税，令二手楼市添压从外部因素来看，美联储加息迫使香港银行跟进，导致按揭利率上行，令购房者却步；另外，全球资本加速向美国活动，香港的财富效应缩减，也令香港楼市承压

　　香港批准征收一手房空置税先看香港政府推出的空置税，它的推出直接冲击二手市场

　　空置税是今年6月底决定推出的税种，港府以“一刀切”的方式，向空置超过1年的一手楼单位征收“额外差饷”，税率是应课差饷租值的200%，相当于楼价的5%该税种主要是针对一手物业，针对的是那些持有新落成但尚未出租或出售楼宇的发展商港府明确表态，希望发展商不要“捂盘”，而是要确保将兴建的楼宇及时推出市场，不管是出租或出售均可

　　这一招成为特首林郑月娥地产“新六招”中的最快见效的一招

　　在一手空置税影响下，发展商明显改变销售策略，加速推出现楼新盘清货，而且加快了新盘的出售及出租计划可以看到，香港现楼新盘成交比例不断攀升根据港媒的统计，截至8月28日，8月份现楼成交逼近1000宗，是7月的4倍多，占整体一手成交比例更高达8成

　　在香港，新盘销售通常会给买家提供各种优惠，有的是价格优惠，有的是卖方低息贷款，还有的是提供信用卡积分等，不一而足如果新盘开售价贴近附近区域市场价，会对同区的二手楼市场造成较大的冲击

　　一些新界的地产中介表示，受元朗区新盘推售抢客影响，屯门区二手交投极为淡静，令区内二手楼盘的业主心态转淡有心想卖楼的投资者见势头不对，为了锁住利润，急忙降价出售二手楼盘

　　除上述青河坊的减价案例外，在屯门另一个物业“兆轩苑”，有业主原本叫价460万元，后在10天内连减4次价，最后以412万元，减幅逾10%“卸货”在上水中心，也有业主急忙减价卖楼该物业实用面积330平方尺，业主本来叫价580万元，突然通知中价减价40万元，以539.8万元出手这个物业原业主是在2014年以310万元购入，持货4年，账面获利约230万元

　　不过业界对于空置税的影响仍在争议当中主要原因是香港和内地不同，空置的楼宇其实不多，而且根据港府的政策，开发商只要新楼出售或是出租，便可以逃过空置税的束缚

　　港府6月底推出该措施时，香港的未售一手楼盘约9000套，7、8月份消耗近1200套，还剩余7800套左右，如果扣除发展商的出租及自用单位，潜在空置一手单位数量将更少根据港媒表露，在即将到来的9月份，预计有8个新盘可望推售，合计6000套，也是近5年来最多的一手单位推售月可想而知，当这6000套销售一空时，空置税的影响将很快会告一段落

　　令楼市转弱的更重要因素是来自利率的上升压力就在8月初，香港有近13家银行前后宣布提升H按的封顶利率至2.35%

　　H按是浮动计息的按揭利率，指用1个月的香港银行间利率（HIBOR）加一个固定值，作为当月的按揭利率为了避免意外HIBOR暴涨，银行同时会设置一个上限值——这个上限值通常用最优惠利率（目前普遍为5%）减一个固定数值，这样，贷款人的利率不会无上限一直攀升比如银行如果实施H+0.85%，上限为P－2.65%在H取值那天的H利率如果是2.15%，则贷款人本来利率应为3%（即2.15%+0.85%），但由于上限被限定为P－2.65%，若P为5%，则最高不可超过2.35%，因此当月的按揭利率应该按2.35%计算

　　过往香港的银行为争取业主贷款，普遍把上限数值控制在2.25%或以下，即采取P-2.75%的做法但随着今年美联储接连加息，香港的银行开始感受到利率上升带来的压力在8月初全行业步调一致的提升上限利率行动中，实际利率上限被提至2.35%虽然数值并不大，但对外释放的信号已不言自明

　　考虑到美联储在9月份极有可能再次加息（彭博预测显示9月加息概率高达98.5%），香港的银行界正讨论要提升最优惠利率（P利率）中银香港（）的高管8月底在事迹会上表示，随着美联储9月加息提上日程，香港跟随加息的压力将会增加，现在距香港提升P利率的日期已经愈来愈近

　　一旦提升P利率，将会令H按的上限再次提升，给业主带来压力根据市场预测，如果P值提升0.25%，购房者的入息门坎需要提高5%，才可通过压力测试，这会令潜伏购房者的“上车”难度提高，有可能降低市民的入市意愿开发商嗅觉敏锐，早已预到美国加息将会令香港P利率上行，因此都争取赶在加息前推出新盘，顺便规避空置税

　　香港地产面临变局全球资本流动带来的压力除了空置税和加息因素，今年以来全球主要金融市场的资金流向，也对香港房地产造成深远影响

　　从全球来看，美国经济增长不断获得新突破刚公布的第二季度GDP增速修正为4.2%，显示美国经济增长仍然强劲良好的基本面

　　，为美联储进一步加息打下了基础而美国政府大幅减税，也吸引海外企业进一步将海外美元搬师回朝，回流至美国投资受这些种种因素的影响，美元今年出现了强劲的上扬势头

　　美元走强，通常会给新兴市场货币、债市、股市带来较大的冲击土耳其里拉和阿根廷比索近期出现异常的暴跌，除内部经济问题以外，与美元走强引发的“走资潮”也不无关系在财富效应之下，一旦货币市场、股债市场出现重大波动，投资者都将会从已赚到较大回报的市场撤出

　　在香港，房地产也是外资盘踞的一个重要资产种别，一旦有走资潮，也容易引发地产市场震荡香港稍有一些年纪的地产经纪，都能举出大量的案例，说明股灾以后，通常会出现地产异象这是由于很多香港人买股票时喜欢借用杠杆，用孖展融资得来的钱来建仓一旦市况向下时，就需要尽快补仓，否则股票会被强行斩仓，损失更严重而补仓的资金，除了个人储蓄以外，极有可能就是出售房地产所取得的收益

　　港股今年楼市并没有出现像样的调剂，而股市已出现疲态虽然恒指尚未进入股灾阶段，但从年初迄今，已经下跌了近5.87%，从近3个月的恒指表现来看，跌幅更深如果传统智慧仍然见效，那末股市下行和楼价上涨这种背驰不会持续太久

　　从历史上看，政策因素和加息因素并不是推低香港房地产的主力，金融市场的波动，往往才是房地产重挫的主要诱因

　　过往两次金融危机，给香港房地产带来的冲击都不同在1997年的东南亚金融危机中，香港恒指狂跌，房地产跌幅过半在2007~2008年的金融海啸中，香港股市跌幅超过65%，房地产则下滑近20%

　　下一次股市危机到来时，香港房地产会出现多大的调剂幅度谁也没有把握

　　需要指出的是，现在的情况和前两次不同，这一次香港业主普遍杠杆率偏低，香港的银行业也更为稳健，而且政策针对房地产有多项印花税束缚，如果楼价狂跌，政府反而有可能松绑印花税措施，令房地产市场进一步常态化，也会对价格形成支持目前香港市场上似乎还未有看淡香港房地产至狂跌的地步固然，不排除金融市场出现重大波动，会逼迫房地产投资者离场，引发较大的价格调整

　　来源：金融界