听起来就像二房东凭甚么估值50亿美元

　　听起来就像“二房东”凭甚么估值50亿美元

　　楚天金报讯 图为：麦克凯尔维(左)与纽曼

　　“万科毛大庆辞职创业”——虽然过去了几天，地产圈里对此仍是热议不已

　　毛大庆，原万科集团高级副总裁，职位仅次于董事长王石和总裁郁亮，2013年年薪757万元以46岁“高龄”放下明星职业经理人光环去创业，毛大庆意图复制的，是美国的“WeWork”，这也让“创业办公社区”这1新锐的商业模式浮出水面

　　WeWork的生意经听起来并不出奇：用折扣价包下某写字楼的一两层，划分成许多小块，然后每月向那些资金紧张的初创企业和小公司收取会员费——听起来很像“二房东”

　　但去年12月，WeWork宣布完成3.55亿美元的新一轮融资，公司估值已高达50亿美元!

　　来看看两位创始人亚当·纽曼(Adam　Neumann)和米格尔·麦克凯尔维(Miguel　McKelvey)，他们是如何将一个“二房东”生意做大的?

　　爽得就像住酒店 草根公司的“乌托邦”

　　在WeWork使用1间办公室，感觉就像入住了一家值得夸耀的酒店

　　轻柔的音乐在接待处萦绕，屋里除了沙发，还有沙袋座椅、枕头、垫子这类舒服好玩的东西咖啡间里，有手调咖啡、柠檬水，还有各种下午茶餐点累了?来一份每分钟1美元的按摩服务——会议室里就能做

　　但别以为在WeWork就是来放松的，这是一个共同工作的空间来自不同公司的员工，租用办公桌或一间小办公室，前台、WiFi、打印机、饮水机等都可以公用，在这里只有一件事是重要的：工作、做生意

　　WeWork还弄各种活动，你只要下载一个会员APP，就能收到各种活动通知他们还想办法让各种不同工作的人在去冰箱拿吃的、或者开会的途中多“偶遇”，碰撞出灵感

　　要成为WeWork的会员，每个人每个月要花美元，比租别的写字楼贵一些但别忘了，这里的家具和卫生保洁、代收包裹等服务不收钱，免费啤酒什么的每层都有供应，还可以享受医疗、会计、法律和云计算等专业服务更不要说你在这里可以社交，建立各种商业关系了

　　WeWork给人的感觉，就像一个反传统企业模式的乌托邦：给你世界500强那样的福利，专门提供给那些腰包其实不鼓的初创型企业“简直就是革命性的!”商业地产咨询公司分析师安德鲁感叹：“在那里工作的人不停地跟我说，他们的工作效率如何如何被提升了，他们在办公场所遇到了甚么人，而这些偶遇可以帮助他们交换生意模式，甚至成为合作伙伴!有的人说，就算租金翻倍，他也能赚到钱!有的还说再也不要在家里工作了，灵感都死光了!”

　　乃至世界500强也来找WeWork了，如微软、百事可乐等，明明有自己的办公室，但也租了WeWork

　　不同寻常的创始人 都不在传统家庭长大

　　能折腾出如此颠覆传统的办公空间，两位创始人自然有着不同寻常的经历

　　与公司名中的“We”一样，两人都对“我们”的气力深信不疑，乃至到了狂热的程度他们虽然在相隔万里的地方长大，但都曾在不同形式的大集体里生活过，都没有父亲在身边

　　纽曼来自以色列单亲家庭，妈妈是医生他在加沙地带一个农庄度过童年，所有儿童都住在集体宿舍里，与父母分开在海军服役五年后，他随着当模特的mm艾迪一起去了纽约，从而认识了美国人麦克凯尔维

　　麦克凯尔维当时在纽约一家建筑公司工作，他成长于俄勒冈州一个由五位母亲、六个孩子组成的大家庭虽然只是靠打理花园和领取救济食品为生，但他们过得很快乐

　　一次聚会上，两人相识，类似的儿时经历，让他们成为惺惺相惜的好友

　　2008 年1月，纽曼得知房东古特曼刚买下1栋办公楼，每层5000平方英尺，打算按每层5000美元的价格出租他顿时眼前一亮当时，纽曼负责管理妹妹数十万美元的年薪，并多次创业，租了一间办公室经营自己的高档婴儿服装店他刚刚将办公室的一角租给了上找来的租客!

　　他马上建议房东：“我有个更好的主意，把其中一层交给我，我把它用玻璃分成15个办公间，提供免费咖啡，每间收1000美元，这样每个月就能挣到1.5万美元你拿走7500美元，给接待员2500美元，剩下的归我”

　　当晚，麦克凯尔维将好友的创意进行了细化：给这个办公场地起名Green　Desk(绿桌子)

　　，甚至做好了站拥有建筑学学位的麦克凯尔维早就对纽约的办公楼看不顺眼：不环保，不好玩

　　集结“疯狂聪明的人” 金融风暴中逆市崛起

　　房东同意了他们的想法，并且要求每层楼都按照这类模式来经营麦克凯尔维干脆辞职，在纽曼妻子的帮助下翻新了那栋楼

　　但是，正准备招租时，金融风暴来了房东古特曼懊丧万分：“这下全完了经济衰退时，人们不会租办公室”

　　结果恰好相反仅仅依靠七条上广告和口碑宣扬，Green　Desk就人满为患与高级写字楼的大公司租户相比，蜂拥而来的初创企业急需拓展人脉、希望通过不同的商业模式碰撞得到灵感

　　但在两位创始人看来，Green　Desk有个问题：没有公共空间用于社交房东古特曼却已喜出望外，他希望将这种模式复制到自己的其他办公楼里

　　商讨之下，两位创始人以300万美元的估值将Green　Desk卖给了古特曼

　　拿到钱，两人又租下了纽约SOHO区一处新办公地点进行装修虽然面积只有3000平方英尺、地板嘎吱作响，墙壁都是自己刷的，但2010年2月，成立仅一个月的WeWork便实现盈利，此后从未亏损

　　超酷的办公空间、免费的啤酒、周围都是疯狂而又聪明的人……纽曼这样形容WeWork：“就算你昨晚过得很糟糕，早上又很倒霉，你就是想到这里来一进来，你就像换了个人，你想改变世界”

　　2012年，WeWork又有三处办公地点开张，并吸引了大风投机构的投资，估值1亿美元

　　到去年12月，WeWork已入驻美国25个最大城市和欧洲12个最大城市，营收1.5亿美元，利润率达30%，并获摩根大通等投行高达3.55亿美元的新一轮融资，估值高达50亿美元各自拥有20%股分的纽曼和麦克凯尔维已成账面上的亿万富豪

　　并不是单纯“二房东”

　　核心是“人的生意”

　　从商业模式来看，WeWork与所谓的“二房东”并没有区分纽曼也承认，如果把WeWork看做是一家房地产公司，估值绝不可能到达50亿美元

　　但这一超高估值表明，投资人并不认为WeWork是一家单纯的房地产中介除了办公场地，WeWork还可以为这些创业型公司提供办公家具、协作服务等，甚至成为创业项目的孵化器，这才是最为资本看重的地方

　　从模式上来讲，WeWork与打车软件鼻祖 Uber、空房出租站Airbnb等一样，是共享经济理念对交通、住宿、办公场地等领域的颠覆

　　两位创始人和投资人都认为，WeWork面临的最大风险是过度扩大只有处于可控的范围，该公司才能维护好品牌形象，保持高水平的客户服务

　　世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨认为，WeWork这类商业模式的核心是“人的生意”在中国，最近几年，这类服务式办公需求呈爆炸性的增长那些初创型的企业，在起步阶段都希望做到轻资产，有一个共同的、自由的办公空间2015年政府工作报告中也提出要推动大众创业，万众创新可以预感，市场对创业办公室的需求将出现爆发性增长

　　如顺为资本去年投资的You+国际创业社区，和SOHO中国的短期租赁办公空间 SOHO3Q，都是这类思路

　　(综合《每日经济》《福布斯中文版》报道)

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