限购后商铺大涨价投资客转战商铺

“限购”后商铺大涨价 投资客转战商铺

提要：调查发现，不少住宅转商铺的投资客，热情虽很大，但困惑不少：商铺投资比住宅需要更多的专业知识，已经炒高的价格、不再理想的租金回报率以及较大的风险，都是被迫从住宅市场转战商铺投资客必须面对的现实

“其实，４月楼市新政以来，已经有不少住宅投资客去炒铺；１０月份的住宅‘限购令’出来后，转向投资商业物业似乎成为投资客的惟一选择”昨日，深圳资深地产评论人兼投资者风语对深圳商报说

调查发现，不少住宅转商铺的投资客，热情虽很大，但困惑不少：商铺投资比住宅需要更多的专业知识，已经炒高的价格、不再理想的租金回报率以及较大的风险，都是被迫从住宅市场转战商铺投资客必须面对的现实

市场现状：

“限购”后有商铺业主涨价

住宅转商铺的投资客在增多邱君伟是深圳美联物业商铺部罗湖区域经理，最近他公司里一些做住宅市场的同事积极和他互动，因为同事手头积累的一些投资客希望邱君伟介绍一些商铺信息而平时的地铺里，一些住宅投资客也频频上门咨询“哪里有好铺买”

“‘限购’以后，这几天有个别业主开始反价了”邱君伟昨日向透露，业主反价的幅度在１０％左右，本来已经有点供不应求的市场，在住宅“限购”以后，显得更加躁动

中原地产商铺西区经理肖霄也证实说：“本来近期商业市场的价格上涨较快，应该要有一段时间来消化，但‘限购’政策来了后，价格似乎又往上走了”

根据美联物业市场研究部的数据，９月以来，深圳二手商铺放盘量为８２０套，环比减少３０％市场研究员覃娟认为，二手商铺放盘量下降，主要是因为投资客投资理念转为长线或中线投资

相比罗湖东门、华强北等传统商业旺区，南山和宝安区的商铺显得后劲更足肖霄告诉，其所负责的部门７月业绩是１１０多万元，８月是１３０多万元，９月份则达到了１５０多万元，一共成交了１５张买卖单，平均每两天就能成交一单，这在商铺市场来说，已经是很高的效率

投资客：

租金回报率太低 好铺难寻

抱着对商铺市场的一腔热情，从住宅市场转型投资商铺的深圳资深地产评论人兼投资者风语发现，商铺市场的投资现状并没有想象中那么美好

“合适的铺位很少，价格已经炒得很高；以前租金回报率还有７％以上，现在有的商铺回报率只有１％或２％”风语说，不少投资客都和他有同感，但他们还是会继续去耐心寻觅好的商铺，因为住宅“限购”后，转战商业市场已经成了惟一选择

事实上，从４月份楼市新政以来，深圳不少住宅投资客就已经关注商铺市场，并将手头的住宅陆续抛出资深地产投资者邹建民昨日对说，他近期也在积极地关注商铺，目前“限购”更令他坚定了这一想法：“因为通胀压力下，即使商铺租金回报率只有３％左右，也比放在银行２．２５％的利息要高”

地产中介：

住宅投资客转型有误区

住宅转商铺的投资客有怎样的特点深圳美联物业商铺部罗湖区域经理邱君伟介绍说，一般住宅投资客会认为商铺五至六成的首付比例太高，商铺总价一般也超过３００万元，有的甚至上千万元，资金成本高，风险大，令住宅客难以接受

“所以，刚开始我们会推荐一些商场的内铺给他们，总价２００至３００万元，让他们慢慢接受”邱君伟说

中原地产商铺西区经理肖霄也表示，总价在５００万元以下的商铺，成为近期成交主力而从住宅市场转战过来的投资客大多对商铺一知半解，并有两个误区：首先是总希望买租金回报率达７％至８％的商铺肖霄说，实际上，经过近一年的价格攀升，以及租约稳定租金涨幅较小等原因，商铺的平均租金回报率已经大幅下滑，一般只有３％，５％的都难找，甚至一些新城区的回报率只有１％或２％

肖霄说，误区二是住宅投资客总希望买面积较大、单价低的商铺，他们认为很划算但其实，与住宅不同，商铺最重要的并非面积，而是位置，所以，买了大面积低价铺的投资客有可能面临租金低甚至难以出租的局面

风险提示：

要回避投资客比例高的片区

邹建民建议，商铺投资很靠眼光，投资者在看市政规划前景的同时，要回避某些泡沫太大的区域“成熟的投资者不应该看得太长远”邹建民举例说，近期，前海规划概念遭市场热炒，但他认为前海的电厂、码头等设施的搬迁并非一朝一夕的事情，投资者把钱押在物业太长的时间，也是失策的一种表现

另外，邹建民认为，商铺投资回报率超过５％就可以买入，要首选有大型住宅区、入住率高的配套商铺，而要回避投资比例高的楼盘底下的商铺，例如，宝安中心区的某些新楼盘，因为投资客多意味着入住率低，人流少的商铺将面临难以出租的尴尬

肖霄介绍说，与住宅不同，商铺的贷款，银行会对申请者要求更严格，商场的内铺往往还很难获得银行贷款，需要投资者一次性付款邱君伟建议，投资客一定要弄清楚商铺的真实面积，因为现实中不少商铺分开几部分，有可能投资者看中的铺位，只是一个大商铺的一部分，即使买了也不能独立经营