土地成交价不断走高房企抢地容易置身两难

[导读]近期住建部发布地价波动预警，再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地

近期住建部发布地价波动预警，再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地

自3月份以来，热点城市的土地市场明显升温，尤其是一二线和部分三线城市的土地竞拍市场普遍回暖据不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10多个城市共成交地块32宗，单日成交额近300亿元除个别地块以底价成交外，大多数地块都以高溢价率成交参与拍地的企业既有房企龙头碧桂园，也有金地、奥园等实力房企，还有天阳、秦山之类的中小规模房企房地产行业的调控政策尚未明显松绑，房企重启“抢地”模式到底有何底气

4月份以来，国内房地产价格整体回落，成交量下降，库存量上升但土地拍卖市场却“量增价涨”，尤其是4月下旬以来，虽然各地土地供应量不断增加，但土地成交价却不断走高，溢价率同比和环比均明显增长其中，荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州某居住地块，成交楼面价14263元/平方米，周边新房的单价普遍在15000元至18000元之间秦山以4.39亿元摘得浙江嘉兴某地块，楼面价5217元/平方米，溢价率达56.50%，周边新房销售单价普遍在8500元至13500元之间

土地量价齐升的背后是对房价上涨的预期，以及对房地产调控放松的预期，但事实似乎并不支持这一预期5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》（简称《意见》）提出，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”《意见》还规定，新房须取得房产证3年后方可转让，园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让苏州限售政策的出台，似乎在预示调控力度有加码的迹象

在这样的环境下，房企为何还要进行“抢地”笔者认为，目前土地市场的火热主要还是受到政策面的催化2019年4月，国家发改委发布通知称，将全面放开户籍制度5月，国务院发布通知，允许闲置宅基地入市加上此前关于“人才落户”政策的铺垫，意味着新一轮城镇化建设有望为房地产市场的复苏注入活力

目前房企最关注的是两个问题：一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策到底能释放多少房地产需求二是释放出来的需求能否顺利向城市转移

从需求看，调控政策对人口的释放需要一个渐进过程伴随需求逐步释放，企业资金周转速度减慢，土地持有成本和管理成本不断提高，考虑到地区性政策规划及城市自身需求的不确定性，房地产市场的需求更加充满不确定性

首先，随着城乡一体化的逐步推进，城乡间的发展差距会逐步缩小，人口转移的重要性也将逐渐减弱，未来人口能否充分转移面临较大不确定性一旦出现上述结果，房企目前的“抢地”行为就会与未来的城乡格局和市场需求存在较大落差

其次，除了需求支撑外，拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性，还要取决于未来房价的走势，同样存在较大不确定性近期住建部发布地价波动预警，并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地

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