商用房首付提高商务公寓能否hold住

[导读]日前，工行商用房首付七成的政策在深圳全面铺开业内人士认为，工行该项举措，会抑制商住房投资需求从商用房首付调整到精装公寓热销，也让商务公寓成为市场焦点在传统的楼市“淡季”，商务公寓产品的整体表现如何后市将会出现怎样的变化呢

日前，工行商用房首付七成的政策在深圳全面铺开业内人士认为，工行该项举措，会抑制商住房投资需求而在上周，全市只有一个项目低调开盘，即龙岗海源城推出的精装公寓因价格较低，销售率95%

从商用房首付调整到精装公寓热销，也让商务公寓成为市场焦点在传统的楼市“淡季”，商务公寓产品的整体表现如何后市将会出现怎样的变化呢

公寓产品普遍成绩亮眼，7、8月供应数量有限

今年，深圳不少商务公寓类产品选择“安静入市”，如金众繁华里、海源城等项目低调开盘而从整体来看，目前公寓市场的销售情况比较乐观

多数项目去化成绩理想，如布吉片区的深圳赛格ECO中心，5月开盘推出平方米房公寓，已经售完，销售人员表示项目后期将会加推，但具体推售时间未定；龙华新区金众繁华里6月开盘推出公寓，均价5.2万元平方米，去化率达到90%，目前少量42平方米精装公寓在售，均价也已升至5.8万/平方米此外，前文提到的位于龙岗平湖片区的海源城，也是去化情况良好的代表

而部分前期去化率欠佳的公寓项目近期的销售情况也有所好转南山的万科云城( 参数 图库 最新动态 价格走势 )项目，第二季度均价一度从6.8万/平方米下跌到6.3万/平方米，近期价格已回升至6.5万/平方米，有中介预计该项目7月将加推135平方米公寓

目前市场上公寓产品库存较少，今年开盘的公寓中，赛格ECO中心、万菱·new寓推出的产品已售完；联投东方、潮商广场、嘉霖·华禧、金众繁华里等项目有少量产品在售；星河传奇·铂寓、金地龙城中央 二期、万科云城、荣德国际等项目货量则比较充足

美联物业全国研究中心预测，7月下旬还将有2个公寓项目入市但美联物业全国研究中心总监何倩茹直言，7月、8月是楼市销售淡季，无论住宅或公寓供应量都不会太大，要到9月份后才有望回升

千万级公寓成交增加，7、8月供应以中小面积为主

对于目前的深圳公寓市场，中原深圳二级市场董事总经理玉家雄用“两极分化”来形容，一方面小户型的公寓产品更吸引中小型投资客的青睐，尤其是面积小、总价低的项目，销售情况火热；另一方面，走高端路线的精品公寓类型，尤其是处于城市核心的稀有产品如深圳湾1号( 详情 图库 团购 点评 )等项目，吸引不少大客户的追捧

深圳中原研究中心数据显示，今年以来，深圳公寓市场成交集中在总价100万至300万之间，占成交量的6成；而由于房价的上涨，以及深业上城、中洲华府、深圳湾1号、深圳中心天元等大面积、高总价公寓成交的增多，千万以上商务公寓成交数量明显增加，占比达到一成

从后期预计供应上看，中小面积户型仍是供应主流，如启迪协信科技园、佳华领汇King公馆等预计近期将加推100平方米以下公寓

对于商务公寓的未来，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，商务公寓或将成为未来政策扶持的方向，“比如说最近深圳大力支持的工业旧改，土地转为商用，还有政府提倡的长租公寓，以及把违建改造成公寓楼等，对于商务公寓，从长远看还是很有大力发展的可能性”

但深圳中原玉家雄则认为商务公寓的未来难言乐观，“如果政策真的要扶持商务公寓，首先它要降低首付，目前并没有看到这种可能”

美联物业何倩茹也认为，商务公寓更多还是一种过渡性的产品，多作为投资用途，“虽然不限购不限贷，但成本较高，单纯用做生活用途也会有所不便”

二手公寓需求较低，价格、地段与居住功能是成交关键

二手公寓方面，业内人士认为，“二手房市场对于公寓的需求并不旺盛首先，今年调高评估价，导致公寓的税费提高；其次，取消首付贷，公寓贷款毫无优势，银行对于商务公寓的首付是5成；此外，公寓产品的利息也很高，不同于目前住宅项目房贷利率降低至9折或者更低，商务公寓的房贷利率要上浮10%至20%”

但深圳中原玉家雄认为，商务公寓成交虽然不温不火，表现还是比较理想“不能说新房卖得好，二手房就不好了”他表示，公寓产品更受投资者的青睐，而居住功能比较完善的产品也会吸纳一部分过渡型客户

有业内人士指出，目前二手公寓供应量较少，故而成交量也少，但总体销售比较乐观一方面小户型、低总价的产品比较走俏，如龙岗小户型缤纷世纪公寓项目，因面积小、总价低，成交量相当活跃；另一方面位于热门商圈附近的项目，如罗湖地王、国贸附近的名仕阁、中航凯特公寓等项目，因地理环境优越，也受到置业者的欢迎

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