杭州宅地首配保障房

杭州市土地捆绑保障房竞价方式首次出现突破。

7月5日，杭州市拱墅区拱宸桥板块一宗宅地在出让时达到合理价格上限后，以竞争保障房配建面积的方式成功出让，最高配建比例达总建筑面积的 2%。这也是杭州市首块进入保障房竞争环节的地块。

有观点认为，该地块的意外受捧，可看做是杭州市土地捆绑保障房竞价出让方式的一个风向标。未来，此类方式将成为解决保障房建设问题的一个重要途径。但也有不同的声音表示，商品房大量配建保障房前景堪忧，其后续带来的隐性矛盾等负面效应“难以估量”。

利润可观

杭州拱墅区这宗宅地的编号为杭储（2011）18号地块，规划为纯住宅用地，东至风亭院4、5幢及新昌路，南至风亭院1、 幢，西至浙江宏鼎工贸集团有限公司，北至杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部地块。紧靠京杭大运河和上塘高架，在当地业界人士看来“地段绝佳”。

该地块总出让面积8.79亩，总建筑面积11714平方米，容积率2.0，要求配建不少于1172平方米的保障房，合理价格上限为1 050万元。

当日，这宗迷你宅地仅三轮报价就突破配建保障房所设置的合理价格上限。让在场业界人士颇感意外的是，一向受冷落的竞争配建保障房面积出让模式，受到了8家房企的追捧。在竞投保障房配建面积环节经过了17轮争夺，最终以1并尝试进行物流地产。其中. 05亿元的总价被温州天元房地产开发有限公司竞得，保障房配建比例高达 2%。

中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，18号拱宸桥地块总建筑面积减去配建保障房面积，开发商实际可开发面积仅有7992平方米。按保障房建安成本2000元~ 000元/平方米计算，该地块最终的楼板价约为17000元~18000元/平方米。

来自搜房的显示，该地块周边楼盘在售均价约为 5000元/平方米。距该地块较近的住宅项目远洋公馆的在售均价为 7000元/平方米，德信臻园项目的在售均价为 000元/平方米。

“利润空间还可以。”曹旭东认为，虽然该地块最终配建保障房比例超过三成，但对比周边在售项目价格，其后续开发前景仍然可期。他同时表示：“其实这个项目最大的问题并不是简单的折算楼板价。而是有了 2%的保障房后，后续项目的定位会有矛盾。”

负面效应

在拍卖现场，一位前来观摩的业内人士认为，商品房配建保障房的好处是地方政府不需要再为保障房盘整单独的土地，不用再承担组织建设工作但存在明显的短期性。但从本周开始，不用再四处筹钱（除了需要回收的公租房、廉租房）。

“商品房配建保障房，是未来保障房建设的一个趋势。”华东市场研究部总监吴志辉表示，商品房配建保障房，使开发商参与到保障房建设中来，是解决保障房资金的一个有效方法。

但更多的业内人士更倾向于该模式所带来的负面效应。

“无论是对规划设计还是楼盘品质，都构成不小的考验。”曹旭东认为，同一个小区里七成是商品房，三成是保障房，仅后续的物业都会有问题，“很不好协调”。

他表示，拱宸桥地块体量较小， 2%的保障房也仅有 000多平方米。这个面积不适合单独做独栋建筑，这意味着保障房和商品房不能独立成区。在同一个小区，一楼的是保障房，交1元的物业管理费，二楼的是商品房，交 元的物业管理费，这会给未来的物业管理带来很多矛盾，也影响到物业管理的正常运转。

吴志辉则认为，认定商品房配建保障房模式会造成定位问题，并不准确。他表示，保障房和商品房错位规划，是一种有效弥合社会阶层差异的方式。如果保障房单独成区，很容易造成贫民窟的产生，这样会刺激阶层差异，造成社会不稳定因素的增加。

“这个方式让各方都很为难。”一位接近杭州市国土部门的业内人士称，他近期多次参与当地国土部门针对保障房配建而组织的交流活动。他表示，地方政府对这类方式带来的后续负面效应并没有找到合理的解决方式，曾委托参加活动的业界人士“参照其他城市的做法，提出更好的解决方法”。

此前，杭州市并未有意推广保障房配建面积竞价的土地出让模式。杭州市7月14日推出的两宗住宅用地仍按照以往“价高者得”的模式出让，并未要求竞价保障房配建面积。

“这次推出的地块，不竞价保障房配建面积，这也是一种试验。”曹旭东认为，地方政府反复变更出让方式，实际上是试探市场反应。杭州是否会普及土地捆绑保障房竞价方式，目前仍难断言。