楼市不好捂着卖地漏

北京二手房业主都在"押涨" 业主惜售心态显著

[摘要]北京二手房业主都在“押涨” 业主惜售心态显著---“楼市好时抢着卖，楼市不好捂着卖”，这1通行惯例在2013年年初的北京二手房市场，似乎变得不那末准确了。押宝一个字：涨 “其实，无论是‘租转售’，还是‘售转租’，业主的出发点还是由于对未来房价上涨持有预期。

北京二手房业主都在"押涨" 业主惜售心态显著

“楼市好时抢着卖，楼市不好捂着卖”，这一通行惯例在2013年年初的北京二手房市场，仿佛变得不那末准确了。岁末年初租赁市场新一轮“约满换租”潮的到来，“解禁”了许多二手房源，可就在1拨业主着急“租转售”解套的同时，另一拨挂牌业主又重新惜售转租，南辕北辙的行动其实都为了“涨”字。

谁在租转售？此时不卖待什么时候

“小区里1居室的较高报价都到190万元了，我这225万元的价格是否是挂低了？”假期结束没几天，听说小区挂牌房源又有涨价的，业主金先生就有点坐不住了。

金先生在芍药居附近有一套92平方米的两居室，装修精致，布局公道，房龄也不长，少有的缺点就是位置在半地下室，常年采光差。也因为此，他一直将房子对外出租，稳定收着租金。“当年因为手头紧，才买了这套半地下室，我也知道‘卖相’不佳，不如出租划算。”

本月中旬，一年的租约行将到期，眼瞅着楼市销售丰收，金先生动起了出售的心思。“实话实说，像我这套半地下的房子，不趁着楼市好时卖，楼市差了就更卖不动了。”思来想去，元旦假期期间，他去中介门店做了登记，由租转售，报价也比同面积的两居室略低。

“价格报低点，才能有人看房。”昨天听说小区的一居室较高已经报到了190万元，金先生也稍微有些动摇，“随行入市吧，真等销售时再看市场行情。”

谁在租转售？大多属较差户型

走访发现，和金先生这套半地下室的情况类似，进入2013年后，二手房市场的新挂牌房源中，多了不少户型较差的次优房源。

昨天下午，在劲松的农光里小区其中金融租赁是发展的一个重点。截至2014年9月末，就发现一套49平方米的新挂牌房源，南北朝向，报价175万元。经纪人小夏介绍，房子楼层不错，但格局属于狭长形，户型在小区的一居室中并不算较好。“我倒建议您去看看另外一套45平方米的1居室，业主12月份就挂出来了，诚恳卖，150万元，少有的‘硬伤’就是一层、有挡光。”

谁在售转租？不够5万打死也不卖

颇为戏剧的是，就在金先生心急想卖房时，家在富力城的业主王先生，突然把出售着的房子收了回来，转为出租半年。

富力城小区，房价一直较高。王先生的房子是在富力城A区，一套65平方米的东南向一居室，装修非常好。去年12月份，王先生把房子挂到了中介门店，由于户型好，常常有看房人相中，但由于都达不到他每平方米50000元的价格标准，一直也没谈拢。

“A区目前的销售均价在每平方米47000元上下，每平方米50000元的报价确实偏高。”一位经纪人告知，就在她力劝王先生降价后，前两天，他突然表示不卖了，改为出租半年旁若无人地大口吃着竹子，等市场价涨上去了再卖。

相类似的，在九龙花园小区，也碰到了一套“由售转租”的房源，业主因为报价偏高，每平方米32000元的价格卖了一个月没卖出去，本月突然转为惜售出租。

卖——不卖？压宝一个字：涨

“其实，无论是‘租转售’，还是‘售转租’，业主的出发点还是由于对未来房价上涨持有预期。”伟业我爱我家集团市场研究院分析师程浩业分析，岁末年初，租赁市场迎来一轮“换房”的小高潮，许多租赁房源约满“解禁”。“正好现在处于‘翘尾’的暖行情，很多业主就愿意‘租转售’，将房源投入二手买卖市场。”

而对于“售转租”，他告知，虽然从表面看不符合通常惯例，但一样还是因为部分业主对房价上涨较有信心，而现在的市场销售价又达不到他的心理价位，所以干脆转为惜售，坐等更好的*。

“作为卖房人，我也不知道所谓的‘较高点’在哪里，其实只要比买房的时候赚了，那就是好的。”这是业主金先生对出手价格的基本原则。

二手房销售量同比增3倍

环比降四成业主惜售心态显著

进入2013年以来，楼市延续着“暖冬”氛围，尤其是二手住宅市场。根据市住建委官公开数据显示，上周北京二手住宅实现签量2812套，不仅同比上涨371%，与同期新建住宅相比也多卖出36%。

根据市住建委官数据统计，上周(2012年12月31至2013年1月6日)，北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)签总量为4876套，其中新建商品住宅2064套，二手住宅签总量为2812套，二手住宅环比降44.5%，二手房新增房源降至12周来较低，业主惜售心态显著，而新增客源仍然处在高位，年初市场仍然存在价格上涨压力。

虽然受元旦假期的影响，年初的楼市销售量比2012年年末出现大幅回落，但与去年年初相比，2013年仍算是开门红，新建商品住宅和二手住宅签量相比去年同期分别上涨了10.8%和371%。

伟业我爱我家胡景晖分析认为，目前二手房能保持高销售量，除了房价的小幅攀升和对未来的上涨预期，进一步刺激了业主主动入市的意愿外，也因为出于对市场前景的看好，开发商减少了降价促销的力度，加上去年超额完成任务后1月推盘动力不足，使得部份购房需求流向二手市场。

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