商业地产异军突起二三线建综合体赶时髦

商业地产异军突起 二三线建综合体赶时髦

摘要:商业地产在中国其实才刚刚开始,会为当地政府带来很多利益,因此在二三线城市建综合体是很时髦的事情.

不管怎么样,任何一个公司要顺应整个市场情况,顺应市场的变化,谁都无法估计下个月或者下个月,市场会怎么变.去年港股上市的明发集团主席黄焕明在接受观点地产新媒体独家专访时,如是谈及目前环境下明发的应对措施.

在二三线城市拥有大量综合体项目的明发集团,拿地成本较低,仅几百元每平米左右

.黄焕明指出,明发的优势在于城市综合体的调整模式.

一种叫商业城市综合体,一般商业占的比例比较大.一种是住宅城市综合体.商业地产在中国其实才刚刚开始,会为当地政府带来很多利益,因此在二三线城市建综合体是很时髦的事情.黄焕明表示,明发正是借助这种推动二三线城市城市化进程的优势,与当地政府实现双赢.

生意就是这样子,越竞争,企业才越有发展的激情.黄焕明认为,二三线城市房企扎堆的竞争,并不会给公司带来坏处,反而更能提升自身价值.

观点地产新媒体:明发今年的销售目标会不会有一定的调整?

黄焕明:整年的情况要根据实际情况来看.因为说心里话,我们每一年的销售,主要还是看下半年.再者我们国内的调控主要针对住宅市场,我们是属于商业地产.影响相对会比较小一点.

观点地产新媒体:明发最近把总部迁到南京,是因为江苏这一带土储较多吗?对于明发来说,目前在华南没有什么项目,会否考虑进入?

黄焕明:我们在江苏的项目有一、二十个,光在江苏我们就进入了八个城市,一般都是在二线跟三线城市.像苏州、无锡、镇江、南京、淮安、扬州等.明发几乎都是做综合体,但综合体又分两种:一种叫商业城市综合体,一般商业占的比例比较大.一种是住宅城市综合体,住宅占的量比较大.我们每个项目都是几十万平米以上的,最高的到200多万,就是按以上的模式来运作的.

华南像广州这些城市,我们的确没有项目,但是现在也正在谈进驻华南.因为我们原来是区域性的房地产开发公司,要扩展成全国性企业,自然每一个区域都要补足.

其次,这次调控可能对明发是一个机会.特别是去年上市以后,明发在做全国布局,我们所做的都是中高端的物业,像城市综合体.这种城市综合体,说实话在中国是很受各省市政府的欢迎,特别是商业地产.因为中国的商业地产其实才刚刚开始,会为当地政府带来很多,比如说解决就业问题、税收问题.包括我们的综合体可以提高整个当地城市的商业的运营模式跟提高他的容积率,提高这个城市的品位,在各省市都发展这种物业,是很受欢迎的.

明发不是做住宅物业的,因为现在在中国最时髦的就是城市综合体.我们的口号是一个明发广场就是一个城市.明发在中国的发展,应该来说潜力还是很大的.

观点地产新媒体:新政下,企业觉得做商业地产的话,资金的回笼会比较慢,商业地产对公司的资金回流是怎么一个情况?

黄焕明:商业地产现金流也不完全比住宅的差.比如明发做商业地产,不是完全不卖的,除了大卖场或者是各大业态是以出租为主的,也有店铺、步行街等是出售的.

明发的商业综合体也不完全全部是商业的,也有配一些住宅、办公物业.其实企业要有一定的规模,才能运作这种商业地产.要进入商业地产这个模块里面还要有一个过程,而不是每一家开发企业说想进就进.但是要做到一定的规模,或者一定的效益,产生效益都有一个过程.

观点地产新媒体:我知道明发获取土地储备的成本都相对较低,这点是如何做到的?

黄焕明:我们拿的比较多的是城乡结合地带.做这种综合体,土地量必须要大,总的建筑面积也要大.

我们拿地价格是属于相对而言比较低.政府就是看中我们几项:首先,开发企业要有运作过综合体项目;第二,还得看开发企业的金融团队以及商业地产的团队;第三,要看资金实力;第四,商业地产、城市综合体给地方政府的贡献税收跟住宅不一样.住宅是一次性的、商业是长远的,长期为当地政府创造财税的.

基于这几个情况,对于地方政府而言,会考虑土地价格比较低一点给明发.但我们的土地一样是通过招拍挂取得的.

观点地产新媒体:明发现在的开发重心偏重于商业地产综合体,未来会否加大在住宅这一方面的比重?

黄焕明:综合体本身就有一定的住宅规模,城市商业综合体是商业占70%,住宅占30%.如果是住宅城市综合体,那么就是住宅占70%,商业占30%.

同时,明发最近也开始拓展,属于知识性的创业产业.创业产业是属于商业的范畴,也属于半国民范畴.我们做的创业产业是国家目前非常支持的一种产业.像工业设计、电子商务等,或者说普化园,为企业做一些设计,包括呼叫中心、会议中心,这是属于文化创意.这个其实也是综合体的一个范围.

但是这种在国内发展这种创业产业的还不多,明发是捷足先登,在我们的综合体里面,创业产业在其中,两者都是商业范畴的.

观点地产新媒体:新政出台到目前也有一段时间了,整个市场走向依旧不明朗.对现在的市场,在明发看来,有什么样的影响?而您会否认为传言中的房产税会出台呢?

黄焕明:相对来说,明发对市场还是比较乐观的.明发做综合体,不是像做纯住宅,或者是拿一线城市高价地的压力那么大.明发做的都是二、三线城市,我们做的这个产业受到当地政府欢迎;再者我们开发的项目的价格是当地老百姓能接受的,所以我认为像明发这种运作开发模式,没有什么太大的顾虑.

当然,如果说调控对我们整个的行业产生很大的影响,所有的开发商都会有影响,无非是影响大跟影响小的区别.但是要说去衡量影响到什么程度,根本没有尺子可以量的.

至于房产税,应该不会那么快实施.社会上呼声挺高,但至于什么时候能够施行,说老实话开发商还不清楚.但是国家的政策要如何去定,这是国家的事情,对明发的运营没有影响.不管怎么出什么政策,明发肯定会遵守、会执行.

观点地产新媒体:现在很多企业想要进入二、三线城市,觉得发展空间很大,您对这些企业进入二、三线城市,是持一个什么样的看法?对明发有什么影响?

黄焕明:中国城（动态 户型 相册 地图）市众多,二、三线城市有多少个?估计念都要念半天才念完.很多的开发商要进入商业地产的模式是一样的.虽然中国房地产开发企业也不少,但是也一样要有一个过程.

我们已经捷足先登了,比如拿的一些土地的位置也相对比较好,拿的价格相对也比较低.那在这个情况下,后面进入的企业有可能也会推动原来的企业更好的发展,这个对明发是很好的.

任何一个城市若有很多的人在做某个行业,对这个行业的推动必然起着非常大的作用.明发的土地储备量已经可以开发四五年没有问题,在这个情况下,后边来的企业,首先拿的地,地价肯定要高一些,而且拿地那个位置或许没有比明发好.

作为开发商来说,越来越多企业进入二三线城市,我认为肯定是更好的,也对明发没有什么影响,而且还为明发带来很多好处.大家集中在一起,谁能够做大,谁就能把当地的物业提升,也能提升自身的价值.

一线城市也一样有低价格的土地,一样有郊区,一样也可以开发的.明发现在开始进入一线城市,比如说北京和上海,或者是华南的深圳,但我们不去争市中心的高价地.

所以其他原来开发一线城市的开发商,如果集中在二三线,我们原有的二三线也一样可以进入一线城市的城郊去做综合体.

市场太大,是可以互相推动的.生意就是这样子,越竞争,企业才越有发展的激情.因为中国确实是市场太大,所以我们一直在讲,为什么说中国的刚性需求这么大,就是因为我们的市场太大,人口很多.在整个中华民族中,中国的老百姓还是以购买物业和居住这方面做为重点,所以说中国的市场,应该来说是前途很不错的一个市场.

观点地产新媒体:目前的环境下,明发的产品会降价吗?

黄焕明:因为明发的模式跟其他的模式不一样.如果说市场比较差,我们就会应用公司的决策,比如说以租为主.至于商业地产就不存在什么降价或者升价.

而住宅部分,明发的城市综合体的模式可以调整,比如说目前住宅市场反应一般,那么我们可能倾向于商业综合体.

不管怎么样,任何一个公司要顺应整个市场情况,顺应市场的变化,谁都无法估计下个月或者再下个月市场会怎么变.明发是一个多功能综合性的开发企业,抗风险性强,所以明发股价相对比较稳定.如果原来是属于单一的开发模式,比如说原来是纯住宅开发模式,那么相对就比较受影响了.