房地产行业赚的钱去哪了房企增收不增利

[导读]今年前三季度，A股市场132家房企总计实现营业收入3954亿元，同比增长36.9%；净利润达443亿元，同比增长24.6%从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润增幅远低于营业收入增幅

股申万20个行业2013年前三季度及2012年全年的净利润率排名中，仅有银行、食品饮料、电力、房地产的净利润率超过10%，四大行业中房地产行业垫底今年前三季度，A股132家房地产上市公司，剔除亏损企业，整体净利润率为13.03%，创下2008年之后同期数据的新低

房地产行业赚的“钱”去哪儿了

增收不增利

2013年房地产市场的火爆程度，甚至远超2009年，然而，从A股上市房企前三季度财务数据看，上市房企净利润增速普遍低于营收增速

今年前三季度，A股市场132家房企总计实现营业收入3954亿元，同比增长36.9%；净利润达443亿元，同比增长24.6%从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润增幅远低于营业收入增幅另外，统计，剔除亏损企业后，A股上市房企的净利润率为13.03%，创2008年“4万亿”刺激政策以来的新低

数据显示，上述132家公司中，净利润增速接近营业收入增速的公司屈指可数仅从“招保万金”四大房企的三季报数据来看，2013年前三季度，净利润增幅跑赢营业收入增幅的仅有招商地产一家

今年前三季度，招商地产营业收入为234.7亿元，同比增长45.37%；实现净利润36.05亿元，同比增长49.06%相比之下，万科A今年前三季度实现营业收入634.2亿元，净利润61.6亿元，同比分别增长37.5%和21.3%保利地产两项数据同比分别增长41.4%和20.71%而金地集团的净利润甚至出现了下降今年1至9月，金地集团实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%；实现净利润7.16亿元，同比减少22.2%

将样本数据放大，也可以得出同样的结论Wind数据显示，回顾2010年、2011年、2012年三个年度上市房企的年报数据可以发现，132家上市房企中，净利润平均同比增长率分别为22.44%、29.37%、-5.14%与之相对应的是，营业收入平均同比增长率分别为78.62%、49.15%、31.45%

房企2010年至今连续三个完整会计年度整体的净利润平均增速，均未达到营业收入的增长速度

即便如此，中国房地产业的毛利率在国际上属于较高水平国务院发展研究中心统计数据显示，2003年前后，我国房地产行业的毛利率大致在20%左右，与大多数工业行业相差无几但随着房价的不断上涨，房地产毛利率明显上升，2007年之后的几年，年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点而美国房地产业同期的毛利率仅为15%左右，这一数值甚至与我国上市房企今年前三季度净利润率相差无几

在房企纷纷重回一二线城市，拿地成本提高，以及政策调控面临不确定性提高的情况下，高杠杆、高周转模式将成为房企加快销售、降低风险的普遍做法，这带来了财务成本的上升

中原地产研究部总监张大伟分析，房地产行业出现“增收不增利”，除去高负债率、高贷款利率带来的高财务费用吃掉利润，土地购置成本增加、不同城市楼市分化等因素都是行业平均利润率下调的原因张大伟判断，在地价和财务成本上升的情况下，绝大多数一线房企都将开始采取高周转模式，推行产品和管理的标准化未来几年行业平均利润率每年将降低1至2个百分点

地价及税负重压

从净利润率这一指标来看，横向和其他行业比较，房地产业也不是最赚钱的行业根据申银万国行业分类信息，统计了钢铁、水泥、工程机械、电子信息、银行、食品饮料、纺织服装、电力、房地产等20个行业2013年前三季度及2012年全年的净利润率，仅有4个行业的净利润率超过10%

净利润率从高到低，前4名分别是银行业、食品饮料、电力，以及房地产今年前三季度，上述几个行业净利润率分别为42.61%、25.58%、14.08%、13.03%

值得一提的是，由于“三公”消费自去年第四季度以来遭到政策限制，以白酒业为主体的食品饮料行业的净利润率水平同样处于历史同期最低

即使将房地产全行业的净利润与单一一家垄断企业相比，仍然相形见绌选取一个比较直观的参照对象，以四大银行今年前三季度净利润数值最低的中国银行为例A股房地产上市公司今年前三季度净利润总和443亿元，仅相当于中国银行1202亿元净利润的1/3尤为关键的是，A股房地产上市公司前三季度全行业3954亿元的总收入，远高于前三季度中国银行3056.09亿元的营业收入

证券时报统计，A股房地产上市公司今年前三季度，所得税占利润总额的比例平均水平为40%，在20个行业中上述数据仅低于采掘业另外，作为房企成本支出最大的组成部分，地价的上升对房企利润的吞噬不容忽视从一线城市平均地价图可以看出，2009年第三季度之后，北京、上海及深圳3个一线城市的平均地价，以前8年没有过的速度加速上涨

而房企拿地成本提高，与房企这两年来扎堆抢滩一二线城市土地市场密切相关在限购政策推出伊始，由于一线城市交易陷入低谷，而三四线城市受限购的影响不大，众多龙头房企开始转战深耕三四线城市但随着近两年来三线城市供应量的激增，三线城市去化慢、销售难的特点显现

2011年，在穗、京、沪所向披靡的星河湾在鄂尔多斯的项目推出了第一批1900套房源，开盘一年半仅售出了300套左右的单位，而且还是在精装改毛坯，价格腰斩的前提下售出的这样的鲜活案例，使得房企一线抢地的投资举措更为坚决

尤其是今年以来，以北京为代表的一线城市土地出让价格甚至出现半年翻倍的现象今年7月23日，中粮地产经过70轮激烈角逐，最终以23.6亿元拿下孙河板块今年第五宗居住用地，预估楼面突破5.2万/平方米而就在半年前，泰禾竞得孙河W地块（即北京院子）时，单价仅为2.95万元/平方米

兴业证券研究员赵振毅将2013年1~8月累计土地成交金额，和2010年至2012年全年土地成交金额进行比较，一线城市该比率为1.48/1.05/0.81，二线城市该比率为0.75/0.75/0.69，三四线城市该比率为0.82/0.66/0.68从上述比例可以看出，各城市土地出让金的增量主要来自一线城市，体现房地产企业回归一线的意愿显着增加

证券时报统计，2012年房地产行业回暖之后，保利地产2012年度新增的40个房地产项目，36个项目位于一二线城市万科新增的78个项目中，位于一二线城市的超过40个

宏观经济独立研究机构莫尼塔中国研究院罗雨分析，年初出台“国五条”后， 房企重新向一二线城市集中，刺激了当地土地成交在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格上涨同时，对非核心区域以及三四线城市兴趣的下降使得当地土地市场复苏进程减慢，进一步加剧了全国土地市场区域间的分化

过去的地方性房企，也积极进京跑马圈地，不惜成本2013年，泰禾集团在北京土地市场攻城略地，斥资64亿斩获4幅地块而其激进的拿地风格，却被后来者以更激进的价格验证了其拿地的正确性

一直以来深耕三线城市的恒大地产，也高调拿下了今年北京总价地王11月21日下午，恒大地产经过45轮的激烈竞争，以51.35亿元总价，以及配建11.2万平方米自住型商品房和1.69万平方米限价房的代价，竞得北京朝阳东坝南区地块，刷新了北京今年总价地王纪录其中，限价房限价9900元/平方米，自住型商品房限价2.2万元/平方米，刨去配建面积，该地块楼面价已超5万元/平方米

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