巴曙松保障房建设存在结构性缺失生存

“问数字都很积极，但是问结构都不告诉你。”12月7日，在中国互联中心·地产中国主办的“第三届地产中国论坛”上，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松表示，虽然今年保障房主要开工目标投资完成额不足总量的1/ ，但仍属正常情况，且今年开工项目所形成的投资将主要体现在明年，使得明年年初开始进入项目建设阶段。

“但与之相比，在大力建设保障房过程中，对保障房与保障对象的对接问题还稍欠考虑，其中集中体现在保障房供应结构不够合理上。”巴曙松对表示，保障房概念的变化、不同口径的保障房间界线的模糊，将成为下一步市场矛盾的焦点。

中国房地产报：你在总结今年的保障房建设情况时表示，在关注数量的同时更应注意到制度设计上的缺失，这其中你认为最需完善补充的地方是什么？

巴曙松：目前的保障房跟以前的保障房有很大不同，除了数量上的极大扩展以外，总量目标和区域、结构之间做了较大调整，资源的参与程度也跟原来有很大不同。传统意义上的保障房，主要指限价房、廉租房、棚户区改造房。随后，开发园区建设职工的宿舍、高校自建房、部分商品房、配建房、集体宿舍，都被不同地方不同程度地纳入到保障房里面。但这些房子并不全部面向社会公众，也没有区分分配对象的收入差别，随着这种范围的泛化、口径的扩大，不同口径下保障房间的界线被模糊，很可能将会成为下一步市场矛盾的焦点。这是我认为目前最需要完善补充的地方。

中国房地产报：在今年新建的1000万套保障房中，包括400万套棚户区改造住房、200万套经济适用房和两限房、220万套公共租赁房、160多万套廉租房。你认为这个构成结构是否合理？

巴曙松：这个构成本身就反映了保障房的结构不合理。针对最低收入家庭的廉租房和低收入者的公租房建设规模在市场上应该是需要量比较大的，今年只占 0%。而针对中低收入家庭的棚户区改造房和经适房、限价房，合计占比达到60%以上。

在静态设定的建设目标和需求动态变化之间也不匹配。保障房需求，随着家庭收入的变化，也会动态调整。原有家庭的退出，新家庭的进入，因此保障对象的设定标准和范围也在变化。而静态地设定某一年度的目标，实际上很难反映这个变化。

中国房地产报：即使是2011年的保障房建设目标在数量上大幅提升，也很难反映实际变化吗？

巴曙松：当前保障房总量目标和区域结构之间还存在不匹配的地方。当前的建设目标，是自下而上确定、自上而下层层分解执行的，与市场实际的需求可能存在不匹配情况。

从全国层面讲，2008年全球金融危机时，提出2009年到2011年 年共建747万套保障房，但仅2010年的建设计划就上升到580万套，远远超过了原定目标。2011年又提出建设1000万套，并计划“十二五”期间共建 600万套，所以说这 年关于保障房的建设目标，经过了 次非常大的调整，是历史上少见的调整结构比较大的。

而不同的省市，它的目标分解和构成情况也会有所变化。黑龙江省由最初的85万套资源扩大到105万套，超过全国总水平的10%，测算的最初资金需求是1600亿元。但该省流动人口比较大，保障房需求比较多，房价上涨比较快，导致家庭住房支付能力不够。而浙江省是流动人口大省，但它的整个建设规模却只有10万套。

中国房地产报：你提到的这种结构构成上的不合理和不匹配的问题，将会对整体保障房体系的运行产生何种影响？

巴曙松：主要在分配和退出环节上。分配最大的挑战在于继续要在商品房和保障房之间建立一个清晰的架构，也需要在不同的保障房口径之间建立架构，市场归市场、保障归保障，两条线同步运行，避免商品房和保障房之间交叉运行。为什么目前房地产市场的诸多企业这么关注保障房？很大程度上在于二者之间没有发生直接冲击。退出则需要在不同阶段，动态的界定原有的保障范围内是否仍然需要公租房和廉租房。如果这部分人重新进入商品房市场，那么他就应该退出保障房市场，也需要政府一定的保障房作为调剂。

中国房地产报：你认为当前保障房体系整体构架上的这种结构性缺失，应当如何调整？

巴曙松：未来我们的保障房整体框架应该做一个系统梳理和考虑。首先要清晰界定什么叫保障房，要消除商品房和保障房之间的交集区域，特别是把经济适用房和限价房排除出保障房的定义。另外一部分保障房，是享受政策补贴的商品房，它的存在实际上是对商品房概念的一个模糊化，也是对保障房概念的模糊化。这种商品和保障区域的交叉重叠，最终会导致永远分配不公。

其次，要以廉租房和公租房作为主旨，就是说廉租房建设重点主要在财政和金融政策上的支持，公租房建设重在市场化运作和货币政策，公租房主要是针对中低收入家庭、夹心层，比如说高校毕业生进城、务工职工等，这部分只租不售。棚户区改造部分，在基本完成之后，也应该退出保障房概念。同时，还要规范产业园区集体宿舍、农村集体自建房、高校自建房的差异化分配。