中海洗牌熊市汰弱留强生存

孔庆平相信，随着5、6、7月份销售现金的回笼，今年第三季度的借贷比率会得到明显的改善。

观点地产讯：8月19日，中国海外公布截至今年6月底的中期业绩，结果显示，中海上半年净赚纯利润2 .05亿元，比上年同期增长68.8％。内地房地产录得150.1亿元销售额，增加78.5％，销售面积增加57. ％，达到145.5万平方米。

销售计划不变

今年上半年，中国海外在内地连续购置了8幅土地，分布于苏州、杭州、上海、天津、济南和珠海，可建筑楼面面积共约2 0万平方米，总土地储备超过2478万平方米，同比增加40. ％，这些土地足够中国海外未来年保持盈利每年20％以上增长的开发需要。

据中国海外副主席兼行政总裁郝建民透漏，下半年公司会再推出共7 个楼盘，包括 2个全新楼盘及41个加推的现有楼盘，新楼盘的平均售价预计会较往年有所提高，有信心维持全年合约销售目标270万平方米，而上半年已经完成54.4％。

“我们不会调整全年的销售计划，我们在上半年销售的价格与去年相比还是略有上升的，去年每平方米的均价是10 00元，今年是10700元左右。”中国海外主席孔庆平在业绩会上这样说。

据了解，中国海外销售业绩如此良好，有一个很重要的原因，就是在那些调整比较厉害的城市的优质地段，楼价的抗跌能力非常强。

另外，中国海外还表示，将继续维持全年竣工面积 50万平方米，销售面积400万平方米。

土地储备仍在进行

为了确保持续性高速发展，中国海外会透过不同方式扩大优质土地储备，包括参与一些国家重点支持统筹的城市改革、灾后重建的大规模综合性开发项目；公司将致力伺机以低成本适度加大土地储备，预计全年新增土地的可建筑楼面面积将不会少于450万平方米。

但是今年上半年111亿元的土地支付费用就活生生的被去年的“500万平方米”的土地储备计划花费掉了，而其中有 7亿用于新增土地。

中国海外现在的财务状况就是，公司目前可动用资金115亿元，公司的债务大部分属于中长期，7月份已偿还27亿元，下半年仍需偿还1 亿元，而为下半年支付地价的资本开支预计为亿元。

与此同时，中国海外净借贷比率从去年底的 0﹒2％上升至57﹒5％。6月底集团持有现金74﹒6亿元，未提用贷款额度为41亿元，合计可动用资金达115﹒6亿元。

对于增长不断的贷款率，孔庆平说，今年要看销售情况、现金回笼情况来决定投资计划。

同时他还表示，会继续物色高质量低成本、位置绝佳的土地。

资金回笼

孔庆平相信，随着5、6、7月份销售现金的回笼，今年第三季度的借贷比率会得到明显的改善。

之前，中国海外目前在国内和港澳地区就有15个项目入伙，入伙项目面积86.4万平方米，其中82.2％即71万平方米于六月底前已售出。来自07年底前已入伙的待售物业销售金额为21.4亿元，销售面积16.7万平方米。截止六月底，待售物业有82.8万平方米。

还有持有的超过150万平方米的商业地产，相信不久就会成为中国海外优化区域布局和业务构成的重要组成部分，据估计，大部份工程可于2010年底前完成，到时候中国海外每年便可获得一份可观稳定的收入。

孔庆平对公司的资金回笼问题似乎显得很有信心。他说，到7月底中国海外的净借贷比率已经接近50％的水平。估计在三季度净借贷比率会下降到50％左右，按照全年的销售计划，全年的净借贷比率有机会回落到公司控制的上限，即40％以下。如果出现资金缺口，中国海外就不得不动用一些新的融资借贷来解决问题，股权融资、债权融资、银行贷款，所有的融资手段都可以成为它不错的选择。

实际上，从2004年以来，房地产行业中就出现了重新洗牌的趋势，而且这种趋势一直在加剧演化。在这种情况下，孔庆平却这样描述自己的企业：“仍然能保持旺盛的发展势头，由于拥有稀缺的土地资源、能推出高性价比的产品，有稳健的财务结构，有全国性的布局。”

不可否认的是，今年房地产市场总体一直处于低迷的状态已经是事实，包括近日北辰，保利，苏宁环球等等退地事件的连连发生，但中国海外却不以为然，他们认为汰弱留强情况对中国海外的持续发展更有利。

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