中国央行不再出细则改善性普通自住房尴尬

经济观察报 陈文雅

“其实整个10月份，二手房市场的交易量有所回升，但并不是连续的。”11月4日，一位经纪公司的部门主管告诉，10月上旬和中旬的交易量恢复得很快，主要是7、8、9三个月受奥运因素影响的需求得到了集中释放。“到10月22日新政出来之后，大家都以为交易量会大幅增长，但后来细则出台一波三折，银监会又出了一个紧急通知，吓得几家准备放松第二套房贷的银行赶紧把已经出的细则又收了回去。央行和银监会不再出细则了，让各家银行自己看着办，可是银行哪敢擅自行动？所以大家都很谨慎，想等着别家出了自己再见机行事。这么一来谁都没动静了。”

10月22日晚，中国人民银行公布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度 支持居民首次购买普通住房》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20％，并规定对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。尽管央行要求金融机构应在10月27日前完成实施细则的拟定工作，但至今除了个别银行签出了个别首付20％、利率按基准利率0.7倍折算的下限利率计算的首套房按揭贷款，多数银行还在等待时机。自10月下旬以来经纪公司交易量寥寥。

“我认为央行的做法并不是为了托房价，而是为了拉动内需，促进经济发展。但央行和银监会看来还没有达成一致意见，一个是说改善性住房也可享受优惠利率，一个是说只有首次购房才能享受到，因此出现了目前的尴尬。”这位人士分析。

撤了再挂 各商行细则一波三折

“目前大家所知道的就是总行公布给媒体的部分，二套房的政策总行还在研究呢！”11月5日，某股份制银行北京三元支行的按揭贷款中心工作人员告诉，在总行的细则下发到各个分支行之前，仍将执行之前的旧政策。

根据从某经纪公司了解到的情况，目前该公司已有个别客户按照20％首付、基准利率0.7倍的新的下限标准办到了首套房的按揭贷款，但此次“首套房”的标准是按照家庭标准来界定的，比按照个人标准界定相对较严。该公司人士表示，不方便透露具体有哪几家银行放开了首套房的贷款条件。

至于各家银行的二套房的首付和利率政策，仍然没有放松。尽管中国农业银行出台的细则中有 “居民首购普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例20％；借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％”一款，但据从农行北京分行获知的消息，各地分支行尚未接到总行下达新的贷款操作细则，目前还是按照旧政策来办。

据了解，旧政策对第二套房划分非常严格，“只要贷款买房，在央行征信系统有贷款记录，不管贷款有没有结清，都算第二套房。”中原地产三级市场部研究部研究经理靳瑞欣表示。

目前为止，正式宣布出台细则的只有中国农业银行和交通银行两家。农行的政策早在银监会通知下发前已在官方站公布过一次，但又紧急撤下，等银监会的紧急通知出台后，再次公布。该行政策中提到了“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件所以换到就撤！给予积极支持，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍”。交通银行的政策则是在银监会通知之后露面，仅针对首次利用贷款购买普通自住房的贷款人可实行 “利率可执行基准利率的70％，首付比例20％”的优惠，对于二套房和其他客户的贷款细则，交行并没有进一步说明。

而其他几家银行的情况更是一团迷雾，几天前，媒体纷纷报道光大银行已经出台房贷新政，大幅放松了二套房的利率和首付，然而当采访该行宣传部门负责人时，被告知“一切以光大银行站上公布的为准。”而在该行站上并未发现关于房贷细则的只言片语。建设银行、招商银行也被传已经出台细则全资子公司财汇科技拟以现金方式购买新湖控股持有的湘财证券3.5%股份，但随后就在招商银行站上看到了一则辟谣信息，内容是说招行房贷细则尚未出台，目前正在研究中，上流传的并不是招行的房贷细则。

10月22日的房贷新政，颇吊了一把购房者的胃口，只不过那块肉还悬在高处，尚未到自己嘴边。先是10月22日出了个 “改善性普通自住房”的新概念，正当大家都在疑惑 “改善性”、“普通”、“自住房”应该分别怎么理解时，银监会下达一个紧急通知，优惠政策局限在了首套房。接着央行表示不再出细则，而是由各家银行自己把关。这样一来，银行也不敢在“改善性普通自住房”上强出头了。

“改善性普通自住房”到底是个什么概念？改善多大平米能算改善？标准太难界定，界定不好后果很不好。投资者就会进来。靳瑞欣认为，银监会之所以出台紧急通知就是担心银行借此机会放松房贷带来风险。

小银行剑走偏锋业内盼快刀斩乱麻

不过据从房地产公司了解到的情况，虽然央行和银监会在去年的一个补充通知中对“首套房”的标准进行了规范，要求以家庭为标准界定房贷次数，但也不是完全不可以变通。假如购房人买的第一套住房没有申请按揭贷款，也就是说在央行征信系统中没有贷款买房的记录，就可以算作第一套房。也有的小银行可将已结清第一套住房按揭贷款的客户视为改善性住房。

北京美林湾的销售人员告诉，在该楼盘买房，如果夫妻双方中的一方在央行征信系统中有按揭贷款记录，但只要另一方还没有记录，这种情况下可以以丈夫名义买房，也能算作首套房。未婚人士可以以父母的名义买，也能视为首套房。但这位销售人员提醒，“当然这种情况的话要碰运气，如果被查到的话会被要求重新办理贷款。”

另据一位业内人士透露，个别地方银行私下里采取了变通的做法，即不审查其贷款记录，而是让贷款人写一个保证书，声明自己原来所居住的住房面积过小，需要改善住房条件，买房是用来自住，这样也可以按照第一套住房的优惠措施来办。但这一做法尚未得到银行人士证实。靳瑞欣表示，假如有这种写保证书的做法，基本上是“掩耳盗铃”，没有办法监管。

而更多已经办理了按揭贷款且明年还要继续还款的首套房置业者更关心的是，明年1月1日起是否能将自己目前的基准利率0.85倍的执行利率下调至0.7倍基准利率的下限来执行。了解到，这部分存量贷款客户目前尚未收到来自银行的明年利率下调通知。根据农行的细则，对于贷款存量，初始贷款发放金额在 0万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，自动调整利率，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

但我爱我家市场研究部高级经理秦瑞表示：“存量客户从8.5折打到7折，这是银行自己制定的对老客户的优惠措施。农行出台这个政策不代表其他银行也会照着这个办。”

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