内地房地产基金领涨香港市场.蹭飞

□本报 万晶

内地首只房地产信托基金（REITs）呼声渐高，中国证券报统计发现，截至10月19日，6只上市的香港房地产信托基金有4只跑输恒指，来自内地的越秀房地产信托基金（）成为领跑者，年初至今涨幅超过恒指涨幅近6个百分点。

内地地产基金受益回暖

WIND系统显示，截至10月19日，越秀房地产信托基金自年初起涨幅为59.22％，期间还有两次派息，较其他5只房地产信托基金优势明显，而恒生指数年初至今涨幅约为5 .66％。近三个月来越秀房地产信托基金涨幅为11.76％，而近一个月来涨幅收窄，仅有0.76％。

另一只跑赢恒指的是冠君产业信托（），年初至今涨幅高达58.65％，近三个月涨幅为2 .6％，而近一个月涨幅也有8.91％。

而香港首只上市的房地产信托基金——领汇房产基金（082 .HK）年初至今涨幅却跑输恒指，只有4 .1 ％，近三个月涨幅仅有2.2 ％。阳光房地产基金（04 ）年初至今涨幅为 5％，期间也有两次派息，其中近三个月涨幅为2 .5 ％。睿富房地产基金（）年初至今涨幅为9.85％，但近三个月近乎横盘。

实际上，越秀房产信托基金今年中期业绩并不算太好，基金单位持有人溢利1.29亿元，较2008年同期的2.27亿元下降4 ％，每股基金单位盈利12.1 港仙，每个基金单位分派11.75港仙；但期内收入上升12.72％至2.62亿元。

但业内人士表示，越秀所拥有物业为广州物业，由于内地房地产市场的回暖，海外投资者青睐，越秀房地产信托基金表现领先不足为奇。而一些项目位于香港的房地产基金，由于商业地产需求不高及租金持续下滑，其收益前景并不明朗。

越秀房产信托董事长梁凝光指出，房地产信托项目回报率达8.5％，属相当高水平。而据越秀投资相关人士透露，除了上市时注入的广州白马大厦、财富广场、城建大厦，出于优先购买权的考虑，维多利广场西塔写字楼、珠江新城西塔项目、亚太世纪广场等物业也有望未来纳入越秀房地产信托基金。

大行乐观评价收租股

中国证券报统计，这6只香港上市地产基金中，只有领汇房产基金市场价高于净资产，市净率为1. 26。其余5只地产基金的市场价均低于净资产，意味着这些基金的市净率还不足1。

林区水电局局长陈光文认为对于香港房地产信托基金未来表现，瑞银证券表示，预计收租股将跑赢香港地产股及内房股，由于新股恐慌导致需求下降，以及10月份房屋销售放缓，房屋政策收紧仍有风险，对地产股依然采取防守性态度。

瑞银表示，跟随市场的调高评级，将一篮子地产股的公平值目标调高0.5％，偏好涨幅落后的SOHO中国、人和商业及领汇。

而中银国际也表示，预计领汇将继续实现强劲的租金收入以及每单位派息增长，该公司受益于资产价值提升措施的逐步完成；预计未来三年每单位派息复合年增长10％。收益率在5.4％—6.6％，领汇提供了稳定的收入来源，以及购物中心进一步改造带来的上升空间。

阳光房地产基金也受到麦格理好评，认为阳光房地产基金的租金稳定增长，写字楼物业组合之平均现行租金较上年同期升16％，零售物业租金上升8.9％；物业组合整体租用率升至97.5％，维持该基金强于大盘的评级。该房地产基金的资产位于该行看好的香港湾仔/铜锣湾地区写字楼及非中心区零售物业，其核心资产的现行租金显示出良好的上升潜力。