业内分析深圳楼市或调整两三年媒体称尚未如资源

深圳中原董事总经理郑叔伦提醒深圳二手房业主，卖房的最好时机是在9月份之前，以期在即将到来的降价潮中占得先机。而中原地产华南区总裁李耀智指出，开发商应顺应市场，主动降价走量，及时回笼资金，以提振市场信心。

前5月成交总量创2008年来新低

2014年5月，旨在综合反应市场动向的中原领先指数为422.9点，环比下跌0. 9%，终止了为期26个月的上涨行情，正式转入下跌通道。

在今年三四月份，从市场的月均成交量来看，仍处于历史高位，多位楼市专家及购房者对市场仍然保持乐观。可两个月后，市场出现急转直下。根据深圳中原地产统计的数据显示，由于银行房贷资金收紧和市场观望情绪渐浓，市场成交异常低迷。今年前5个月，一二手成交总量 06万平方米，同比下降了42.8%，创下2008年以来的历史新低。

此外，受市场利空因素影响，开发商推盘显得谨慎了许多，推盘步伐极为缓将国际学术交流从纯学术层面向应用转化和产学研拓展慢，供应量与往年相比处于低位水平，而传统的“金三银四”并未出现。中原地产统计，历年1―5月市场总推盘量均维持在100万平方米以上，可是今年只有60万平方米，供应量降至冰点，且前5个月多数新盘的销售率都低于五成，仅几个定价合理的楼盘支撑市场，平均销售率远远低于去年70%的平均水平。

推盘的谨慎及销售的不理想导致不少开发商的库存高企，年初至今库存始终处于 00万平方米以上，远高于近几年同期水平。而库存的增加使得开发商的去化周期拉长，从去年9月份开始，去化周期超过10个月的警戒线，目前已达1 个月。郑叔伦表示，市场供应量相对稳定，但需求却萎缩，这样市场将面临供应过剩的困局。

近三周80位看房客才成交1单

郑叔伦表示：“原来消费者是只看不出手，现在是连看都不看了。”他认为，这是外部利空环境使得市场信心严重不足的表现。

从统计数据可看出，置业者的观望情绪持续升级，4月以来，前来看房的置业者震荡下行，5月更是跌至接近春节的冰点水平。一手访客量从4月高峰期逐渐回落，5月每周访客量仅在2000人次左右徘徊，每个项目日均来访不到5人次。

看房客骤减明显影响一手房的成交量，数据显示，今年前5个月一手房成交量为119万平方米，同比下降 6.7%。前5个月月均成交2514套，低于2011年的2656套的历史最低值。郑叔伦形容今年上半年是深圳楼市最冷的时期。另外，今年月均成交61.2万平方米，不仅远低于去年的97.5万平方米，甚至低于2008年和2011年的水平。

据介绍，目前二手访客量每周维持在18000人次左右，但成交转化率明显下降。201 年1― 季度平均每 8位访客成交1单，4季度每60位成交1单，而近三周降至每80位成交一单。郑叔伦认为，成交难度的加大反映出客户观望情绪逐渐浓厚。

因此，相比新房，利空的市场环境对二手房的成交量影响更大，二手成交量大幅缩水近五成，今年前5个月，全市二手成交量同比下降46.2%，月均成交 7.4万平方米，处于近几年的低位水平，与2008年相当。

9月份或迎来房价下跌

尽管从成交量来看，深圳楼市已重现曾经的低迷，然而，目前的成交价格却没有太大变化，依然在高位徘徊。这让许多市民都不认为降价潮会来临。数据显示，5月新房价格依然达到2 981元/平方米。

而郑叔伦分析，从房地产衰退期发展的四个阶段来看，目前深圳正处于量降价平的第一阶段，僵持一段时间后，预计将有更多的楼盘及小业主加入降价的队伍，而降价就会有成交，量升价跌的第二阶段也随之开启。

郑叔伦表示，从2008年和2011年两次中原领先指数的下跌和市场感受来看，该指数一般领先市场 ―4个月。而本轮指数从2014年5月开始下跌，从历史的经验来看，预计个别楼盘愿意降价销售的时期将在9月份以后到来，也就是说，市民预计会在9月份明显感受到房价在下降。

中原经理人指数已跌破50%的临界值，这也是自2012年年初以来，首次打破乐观情绪，悲观情绪占据主导低位；此外，中原报价指数也连续14周下滑，并于4月底跌破 0%的临界值，目前已经下探至17%的低点。

下跌或持续2― 年开发商应降价走量

信贷与经济增速的温和调整是导致本轮楼市下跌的外部因素。除此以外，人口红利逐渐消失及房地产开发、投资收益的下降导致市场供需双方的主动调整也是主要原因之一。因此，郑叔伦认为，政府喊话支持首贷及地方政府微调政策的做法并不能有效刺激需求。

郑叔伦表示，根据OECE数据库统计的发达国家房地产周期数据来看，大约每10年市场就会经历一次完整的周期，调整期限最短2― 年，最长需要5―6年。而中国过往楼市并未出现过真正意义上的调整，假设政府坚持市场化手段，相信市场调整无可避免。根据成熟市场的经验，预计下跌时间相对上两轮都会更长。

在郑叔伦看来，弱势环境下，购房者尤其是刚需客户对价格的敏感度更高。从今年5月开盘的三个畅销项目山海上城、招商花园城、今汐府来看，都是因为定价合理，在利空的市场环境下开盘依然能保持较高的销售率。因此，他认为，在高库存、高房价的背景下，开发商只有采取加大优惠力度等“降价”策略，才能缓解去化压力。

李耀智认为，逆市下开发商销售遇阻，影响资金的及时回笼，通过信托、海外融资等途径融资成本也很高，与其僵持在高融资的资金链条上，倒不如趁早降价跑量，通过销售回款及时缓解资金紧张的问题。外围城市的降价潮在蔓延，客户对房价的看跌心理被强化，适当下调价格有利于打破买卖双方的博弈。

“未来楼市将由市场主导，可能真会出现亏本的楼盘，而购房者也要接受买房可能亏钱的事实。”李耀智表示。

_acK（{aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:""}）;

06:54 绾虫柉杈惧厠缁煎悎鎸囨暟 鏈?? 鏃ワ紙鍛ㄥ洓锛夋敹鐩樹笅璺??.95鐐癸紝璺屽箙锛??.07%锛屾姤58.....

当前人气：0

06:5 [褰姣忓ぉ鍜ㄨ]

当前人气：0

06:51 1.1.鏈挱涓荤嫭涓??棤浜岀殑'鐩樺墠澶х洏鍒嗘瀽',姣忔棩寮??洏鍓嶈鍒掑綋鏃ュぇ鐩樻柟鍚戝強鍏.....

当前人气：0

06:51 鐩墠琛屾儏涓嶆槸鐗瑰埆濂藉仛锛屾瘡澶╁氨閭ｄ箞鍑犲崄涓釜鑲″弽澶嶆悘鐪肩悆锛岀湅璧锋潵娑ㄧ殑杞拌.....

当前人气：0

06:50 缇庝笢鏃堕棿 鏈?? 鏃??6锛??0(鍖椾含鏃堕棿 鏈??4鏃??4锛??0)锛岄亾鎸囪穼4.72鐐癸紝鎴??......

当前人气：0

06:47 銆愭姇璧勮祫璁??鎹獟浣撴姤閬擄紝鎴戝浗鑷富鐮斿彂鐨勫楠ㄩ鏈哄櫒浜篎ouri蔡开健迅速召集团队er X1杩戞湡.....

当前人气：1

06:42 鏂拌偂鐢宠喘锛??缇庤鍗庣瓑 鍙柊鑲??鏈??4鏃ョ敵璐紝 缇庤鍗庣敵璐唬鐮侊細7 25 8锛??.....

当前人气：0

06: 6 娴峰埄杩戞湡杩樹細瑙佸埌12鍏冧互涓娿??浣嗕細鏈変竴涓緝闀挎湡鐨勮皟鏁达紝寰呰皟鏁寸粨鏉燂紝閲嶆柊.....

当前人气：0