南昌商品房成交价不降反涨

[导读]“不降反涨”的房价使市场看涨预期进一步恢复，根据“量在价先”的市场规律，成交量的回升可能带动价格继续高位上涨

4、5、6月份，南昌新建商品房成交量上演“三级跳”，各项指标呈齐升态势“不降反涨”的房价使市场看涨预期进一步恢复，根据“量在价先”的市场规律，成交量的回升可能带动价格继续高位上涨分析人士认为，南昌在此轮调控中反弹较快、幅度较大，值得关注，但是，如果供求关系严重失衡等几大问题不解决，再好的调控政策都难以取得实效此外，考虑到限购政策实施后，不在限购范围的南昌市周边县市房价涨势很快，也加重了限购区涨价预期，可以考虑所辖县市行政区都限购，避免走“先涨价再调控”的老路

销量上演“三级跳”价格“不降反涨”

随着计划中“限购令”2月1日起的实施，为赶乘末班车，南昌市房地产市场1月掀起巨浪，市区商品住宅共计成交34.6万平方米，环比去年12月增长36%，成交套数3296套，环比增长了51%；2月，“新国八条”推出，南昌重新修订“限购令”并于3月1日起正式实施，当月全市成交量出现了明显下降，新房月成交量环比下降七成，推售面积下滑近100%

从目前的市场表现和监测数据来看，以“限购”为主的系列调控政策对投机投资性购房需求的“挤出效应”较为明显不过，不受“限购”影响的刚性及改善性需求对楼市具有较大的支撑力，推动了近期成交量的上升4、5、6月份，南昌新建商品房各项指标呈齐升态势

而南昌楼市销价一直攀升4月份南昌市新建商品住宅成交均价从3月份的6000元涨至7095元/平方米，同比上涨38%，环比上涨16.8%，涨幅居全国前列，5月份，商品住宅成交均价又涨至7404元/平方米，6月份又涨至7800多元/平方米

与此同时，受限购政策影响，非限购区域的南昌市周边县市近几个月价格飞涨洪客隆营销总监杨栋说，南昌县象湖新城板块房价已经到4800元/平方米至5000元/平方米，连南昌县莲塘镇都到6000元/平方米了，地段好的限购地区房子价格还能降到哪里去

房价下跌可能性不大 群众入市意愿明显增强

业内人士分析，楼市成交价格居高不下表明开发商与政府、购房者之间博弈的僵局仍未打破，并且，短期内，市场刚性需求回落的概率并不明显，南昌房价下跌的可能性不大

名门世家副总经理王少华认为，今年以来在房地产市场调控的效果是非常明显的，特别是提高准备金率，对市场流动性的收紧，很多企业都感受到了来自销售回款和银行信贷的双重压力，但是这种压力不至于压垮企业，下半年，如果CPI居高不下，国家还会出政策，下半年楼市走势就不乐观；如果物价稳住了，压抑的购房需求加剧释放，下半年形势还会不错的

调控政策作用下房价变化不大甚至小幅上涨的状况，再次强化了购房者的看涨预期，近期部分购房者入市意愿明显增强，觉得买房还是“越早越好”

从历次调控政策出台后的市场反应来看，市场对政策的“消化期”一般几个月，之后，房价未出现降势，购房需求将在短暂收缩后继续稳步释放如果市场推盘量加大，在“买涨不买跌”的心态下，购房者很可能因成交放大而出现抢购，助推房价上扬

南昌市房地产协会秘书长李述泉说，建议密切监控并把握市场最新动向，确保调控政策效果的可持续性，并适时释放调控从紧信号，加大对房价控制目标的监管和调整力度，尤其要加大对稳定房价工作不力的地方负责同志巡查、约谈、问责的落实力度，以维护政府公信力

调控政策效果打折“五大问题”亟待解决

采访中，有关分析人士表示，南昌楼市之所以反弹较快，与几大关系严重失衡有重要关系，这些问题如果继续存在，再强的调控政策效果都要遭遇“打折”

一是供求关系长期严重失衡，刚性购房需求遭压制南昌市房地产协会会长王天柱说，相比同类规模的城市长沙，城镇人居可支配收入低于全国平均水平、也低于长沙市的南昌市房价均价高过长沙上千元，主要原因是供需长期严重失衡，房地产投资占固定资产投资占比仅为12%左右，远低于其它省会城市20%至25%的比例

根据房地产信息有关数据，去年，南昌商品房销售面积300余万平方米，全年新增供应量仅200多万平方米，“入不敷出”；今年以来的新增供应量仍然不及销售量，目前可售商品房住宅房源不足100万平方米，而且其中不少是性价比低的、长期转存下来的

二是土地供应长期严重偏少分析人士发现，近年来，很多城市在土地供应上，遵循的是“不饱和供应”原则，土地市场始终处于饥饿状态，这一技巧可以让地价保持在适度偏高的水平上，又能保障获取一定比例的土地出让净收益去年，全国计划供应住房用地18.47万公顷，各地政府只完成原计划供地的68%建议加大土地在全年均衡投放的监管力度，减少房企无地可买的焦虑，使地价在合理价位，有利于房地产的健康发展

三是户型结构严重不合理值得关注的是，国家早就规定不能建别墅，但是目前在南昌建别墅现象仍较普遍，并且高档住宅频出5月份在万科青山湖采访了解到，新开盘的全部是180至240平方米的大户型，均价18000元/平方米，销售经理告诉“依然畅销”

四是南昌保障房建设积极性不高，量偏少，对市场调控作用微弱作为省会城市的南昌，今年廉租房、经适房、公租房三类保障房的建设目标任务是11371套，远不及九江、赣州的27815套和37426套值得注意的是，夹心层人数最多的南昌今年才有公租房建设，而且数量仅3253套，其中政府统建900套，7所高校自建2353套，十二五期仅建1万套而九江、赣州的公租房建设仅今年就分别是17212套、21351套

五是南昌跟随其它城市，在执行限购令时“从轻”选择，非限购区域价格“飞涨”，变相加重群众涨价预期分析人士认为，国八条规定，限购政策在“行政区”执行，本应包括四县的行政区，但是，目前限购只在南昌市本级行政区而实际上，新建县、南昌县与南昌市区界线早已模糊，很多供政府部门职工集体购买的“定向楼盘”在这些区域，目前，这些地区房价涨势很快专家建议，限购要彻底，不能让非限购地区走“先涨价后调控”的老路

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