北京一季度新盘同比涨调控政策难抑房价.源泉

经历了1月初的恐慌抢购,经历了2月份的供需“真空”和调控政策不断释放，又经历了 月份的市场回热、地王频出、开盘项目价格屡创新高，2010年头一季度的北京楼市可谓跌宕起伏。《北京青年报·广厦时代》联合亚豪机构针对北京楼市进行调研，细致梳理出今年一季度以来北京所有取证开盘的项目信息。数据显示，尽管经历了一轮短暂低迷，但京城楼盘在2010年一季度以来整体依然延续了去年的飙升势头，所有项目面临“普涨”，且价涨量跌特征明显。“淡季”不“淡”，“后来居上”，成为2010年一季度楼市的真实写照。

市场表现

●一季度北京楼市仍供不应求

调控政策难抑房价涨势

并且价格合适的优质产品。来自亚豪机构统计数据显示，2010年第一季度北京市共有84个项目分96次推出新楼座，共提供房源191 1套、197.72万平方米，与2009年第四季度相比，供应套数、面积分别减少了42.91％、40.26％，与2009年第一季度相比则出现了较大幅度的增加，新盘供应套数同比增加55.6 ％，供应面积增加了62.5 ％。一季度开盘项目均价达到了22196元/平方米，无论是环比上一季度，还是同比2009年同期，均保持较高幅度的增长，其中环比上涨2 .2 ％，同比上涨85.90％。

数据同时显示：从需求层面的量价关系来看，一季度价涨量跌特征明显。一季度北京市商品住宅期房、现房(扣除保障性住房)共成交了219 2套、255.15万平方米，成交套数和面积环比上一季度分别减少了48. 4％、49.74％，同比去年同期则减少了20.26％、17.17％。一季度北京楼市新盘供应量仍难以满足购房需求量，与成交量相比，供应缺口为2801套、57.4 万平方米，供需比为1：1.15，尽管与去年同期的1：2.24相比明显收窄，但并未扭转楼市供不应求的势头。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，尽管受传统淡季、高房价，以及一系列楼市新政等利空因素影响，一季度开盘项目供应量出现了环比较大幅度的下滑，但在楼市整体层面向好的趋势下，开发商的推盘热情并未降低，与往年同期相比，供应量相对充足，价格上行。主要表现在以下几个方面：

第一，政策虽利空，淡季却不淡。一季度开盘供应量与2009年同期相比，项目个数、房源套数、面积均增长六成。同样处于市场淡季，2009年一季度在2008年年底利好政策的作用下供应量也未现明显增长，而始于2009年年末的利空政策，反而刺激开发商在短期内加大供应，力图规避政策带来的负面效应。可见，今年一季度，虽是传统的市场淡季，但开发商的预期并未从2009年的热度中迅速过渡到真正的“淡季”。

第二，开发商主导，开盘价上行。无论是环比，还是同比，开盘价和成交价都处于快速的上升通道，其中各阶段的开盘均价总是略高于成交均价，尤其是今年一季度，二者甚至相差2940元/平方米，充分体现了开发商主导价格上行的信心和强势，而这些主要是基于开发商对未来市场的良好预期和年初资金宽裕的现实。

第三，供需矛盾缓和，量足价不跌。从供需对比来看，一季度供需缺口明显收缩，供需比仅为1：1.15。然而放量相对充足，却并没有带来价格的下调。主要是因为多因素影响下，2010年楼市相对复杂，大多开发商已经形成了“上半年会继续走高，下半年或进入盘整”的市场预判。于是，不少项目会选择尽早开盘入市，尤其是在价格不跌落、反追涨的情况下，开发商的收益往往都会有不错的保障。